Eine Bauordnung für alle: Luxemburg bündelt rund 100 kommunale Regelwerke

Wer in Luxemburg bauen will, muss sich bislang durch einen Flickenteppich aus rund 100 kommunalen Bauvorschriften arbeiten – in fast jeder Gemeinde gelten andere Regeln. Damit soll Schluss sein: Die Regierung hat ein einziges nationales Bauregelwerk vorgestellt, das diese Vielzahl kommunaler Rulebooks ablösen soll. Es ist der bislang konkreteste Schritt einer seit Langem angekündigten Offensive gegen Bürokratie am Bau – und für mehr Wohnraum.

Innenminister Léon Gloden (CSV) präsentierte die Reform am Freitag. Das neue Règlement national des bâtisses (RNB) fasse 89 einheitliche Vorgaben zusammen – von der Mindestgröße eines Schlafzimmers bis zur Zahl der Ladepunkte für Elektroautos – und solle zum 1. Januar 2028 in Kraft treten, zeitgleich mit gestrafften Verfahren für die kommunale Bauleitplanung. „Es wird nur eine einzige nationale Bauordnung geben, mit 89 Maßnahmen“, sagte Gloden laut L'essentiel vor Journalisten.

Der Umbau ist das Herzstück von „Méi, a méi séier bauen“ („Mehr und schneller bauen“), einem 40-Punkte-Paket, das die CSV-DP-Koalition von Premierminister Luc Frieden im Juni 2024 erstmals vorstellte und im Januar 2025 im Detail ausarbeitete. Es kommt zu einer Zeit, in der sich der luxemburgische Wohnungsmarkt nur mühsam aus einer tiefen Flaute löst.

Ein Regelwerk statt hundert

Bisher schreibt jede Gemeinde ihre eigene Bauordnung – das Ergebnis sind rund 100 sich überlagernde Regelwerke, die Bauträger und Architekten Projekt für Projekt neu durchdringen müssen. Die nationale Ordnung legt landesweit einheitliche Mindeststandards fest, lässt den Bürgermeistern aber die Möglichkeit, begründete Ausnahmen zu gewähren. Eine von Festungsmauern eingeengte historische Stadt, so Gloden, stehe eben vor anderen Zwängen als ein neu gebautes Viertel.

Nach den von Le Quotidien und L'essentiel berichteten Details setzt der Text nationale Untergrenzen für ein breites Spektrum an Bau- und Freiraumregeln, darunter:

• ein Schlafzimmer von mindestens 9 Quadratmetern, dazu einheitliche Deckenhöhen und Stellplatzmaße;
• verbindliche Begrünung – ein Baum je 250 Quadratmeter öffentlicher Fläche, ein Drittel des öffentlichen Raums beschattet;
• Regenwasserzisternen, Grenzen für die Bodenversiegelung sowie Fotovoltaik auf großen Parkflächen (über 2.500 Quadratmeter);
• Mindestvorgaben für E-Ladepunkte und standardisierte Flucht- und Rettungswege im Brandfall.

Leitgedanke sei, so das Ministerium: Ein Projekt dürfe die Standards übertreffen, aber niemals unterschreiten.

„Wir haben Regeln geschaffen, um mehr Bäume in den urbanen Räumen zu haben“, sagte Gloden laut Le Quotidien mit Blick auf die Begrünungsvorgaben.

Schnellere Genehmigungen – auf dem Papier

Das Regelwerk soll Hand in Hand mit einer Reform der Verfahren für die kommunalen Bebauungspläne kommen. Die Genehmigungsfristen würden deutlich gekürzt: allgemeine Bebauungspläne (PAG) von rund zwölf auf sieben Monate, besondere Pläne (PAP) von 8,5 auf 6,5 Monate, kleine PAP unter 25 Ar auf vier Monate, wie Le Quotidien berichtet.

Diese Änderungen stehen neben weiteren Bausteinen des größeren Pakets: einer schrittweise eingeführten Regel „Schweigen gilt als Zustimmung“, wonach ausbleibende Antworten der Behörden binnen Frist am Ende als Genehmigung zählen; der vollständigen Digitalisierung der Antragsverfahren; und einer Überarbeitung des Artikels 29bis im Bauplanungsrecht, die die Quoten für bezahlbaren Wohnraum in neuen Vierteln je nach Zone auf 15 bis 30 Prozent anhebt. Die Regierung rechnet damit, dass die Reformen zwischen 9.300 und 14.600 zusätzliche Wohnungen ermöglichen könnten, mehrere Tausend davon bezahlbar.

Reaktionen im Schatten der Wohnungsnot

Das Timing ist heikel. Nach zwei Jahren fallender Preise – laut STATEC minus 9,1 Prozent 2023 und minus 5,2 Prozent 2024 – begann sich der Markt erst 2025 zu stabilisieren. Der Bau hat sich nicht erholt: Die Zahl der Wohnungen mit genehmigter Baugenehmigung sank 2024 um 8,6 Prozent auf 4.025 Einheiten, und im ersten Quartal 2025 brach die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohngebäuden um 37,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf nur noch 774 ein. Bauträger – darunter Thomas & Piron, Luxemburgs größter Wohnungsbauer – beschreiben den Markt öffentlich als zum Stillstand gekommen.

Syvicol, der Verband der luxemburgischen Städte und Gemeinden, wurde in Dutzenden Arbeitssitzungen konsultiert und hatte selbst einen nationalen Rahmen gefordert. Dennoch reibt sich der Top-down-Ansatz am Prinzip der kommunalen Autonomie, das die Lokalpolitik durchzieht. Die Umweltorganisation Mouvement écologique begrüßte die Harmonisierung nicht-lokaler Regeln, warnte aber vor einem Übergriff.

„Es wird wichtig bleiben, den Gemeinden die notwendige Autonomie im Bereich der Stadtplanung zu belassen“, erklärte die Organisation in einem Positionspapier. Das Regelwerk müsse zudem der „Dringlichkeit“ des Klima- und Biodiversitätsschutzes gerecht werden und dürfe sich nicht mit technischem Aufräumen begnügen.

Ein Paket, reich an Versprechen

Bei allem Ehrgeiz lädt die Bilanz der Regierung zur Skepsis ein. Bis Mitte 2026 waren laut Paperjam nur fünf der 2024 angekündigten 40 Maßnahmen vollständig in Kraft, rund 14 weitere in Arbeit. Zwei der zugrundeliegenden Gesetzentwürfe zogen förmliche Einwände des Staatsrats nach sich – wegen rechtlicher Unsicherheit und der Konzentration ministerieller Befugnisse. Das Bauregelwerk selbst war ursprünglich für Ende 2025 versprochen, rutschte dann ins Jahr 2026 und zielt nun auf einen Start 2028, während Ministerien und Gemeinden über Brandschutz- und Erneuerbare-Energien-Vorgaben rangen.

Ob das neue Regelwerk den Bau tatsächlich beschleunigt, wird von seinem Weg durch das Gesetzgebungsverfahren abhängen – und davon, ob sich Gemeinden und Bauträger auf ein einheitliches Normenset einlassen. Vorerst setzt die Regierung darauf, dass klare, einheitliche Regeln statt hundert verschiedener der Schlüssel sind, um mehr Wohnungen zu bauen, und zwar schneller.