Au Luxembourg, le plan pour le logement reste loin du déficit projeté pour 2035

Deux chiffres donnent la mesure du décalage. D’un côté, 35 millions d’euros de manque à gagner fiscal déjà chiffré pour trois dispositions. De l’autre, un déficit de 103 928 logements à l’horizon 2035. Entre ces deux ordres de grandeur se déploie le « Booster fir de Wunnengsbau », présenté par le gouvernement le 16 juillet 2026 pour relancer un marché toujours grippé.

Ses sept volets associent allègements fiscaux, soutien au crédit, incitations à l’investissement locatif, emprunt public et 300 millions d’euros supplémentaires pour acheter des logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La plupart doivent encore être traduits dans la loi. Leurs critères définitifs, leur coût total et leur taux de recours demeurent donc inconnus.

L’urgence s’est déplacée sans disparaître. Au premier trimestre 2026, les prix des logements ont progressé de 1,7 % sur un an, mais les loyers annoncés des appartements ont augmenté de 4,4 %, contre une inflation de 1,6 %. Seuls 207 appartements en VEFA ont été vendus, soit 18,2 % de moins qu’au premier trimestre 2025 et très loin de la moyenne d’avant-crise, proche de 650 transactions au premier trimestre.

Sept instruments, du primo-accédant au promoteur

Le dispositif répartit les aides entre des publics et des objectifs distincts :

• Acquéreurs occupants en VEFA : pendant trois ans, les achats éligibles conclus à partir du 16 juillet sont exonérés des droits d’enregistrement et de transcription sur la composante construction, à condition que l’immeuble ne soit pas achevé à plus de 80 %.
• Acheteurs d’une résidence principale : le crédit d’impôt Bëllegen Akt passe de 40 000 à 45 000 euros par personne. Pour un acheteur seul, il peut ainsi couvrir les droits sur une acquisition d’environ 640 000 euros.
• Bailleurs à vocation sociale : une TVA de 8 % s’appliquera sous des conditions strictes, notamment un logement de 120 mètres carrés au maximum, un prix inférieur ou égal à la médiane régionale pertinente et une location d’au moins dix ans à un ménage éligible certifié. Le rendement autorisé sera plafonné à 4 % du capital net investi.
• Investisseurs locatifs particuliers : un amortissement accéléré de 6 % par an sera accordé pendant six ans si la base amortissable de la construction ne dépasse pas 600 000 euros. Au-delà, toute la base restera soumise au taux ordinaire de 2 %.
• Épargnants : une obligation logement de 250 millions d’euros, d’une durée de trois à cinq ans et dont les intérêts seront exonérés de la retenue luxembourgeoise de 20 %, est prévue pour le début de 2027.
• Emprunteurs : le plafond de prêt pris en compte pour les subventions d’intérêt passera de 200 000 à 250 000 euros, et à 300 000 euros lorsqu’au moins un primo-accédant a 35 ans ou moins. La majoration par enfant à charge progressera de 20 000 à 30 000 euros, tandis que les aides seront élargies, surtout pour les jeunes primo-accédants.
• Programmes immobiliers : l’État ajoutera 300 millions d’euros à ses acquisitions en VEFA. Il pourra n’acheter qu’une partie d’un projet afin d’aider le promoteur à atteindre le niveau de préventes exigé par les banques.

« Pour la première fois, des mesures fiscales en matière de logement sont conditionnées à des critères sociaux. » — Claude Meisch, ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire

Une aide peut aussi se retrouver dans le prix

Pour les ménages éligibles, le gain immédiat est tangible. Le relèvement du Bëllegen Akt représente au maximum 5 000 euros supplémentaires pour une personne et 10 000 euros pour un couple. Les illustrations gouvernementales évaluent l’allègement total, sur un achat admissible d’un million d’euros, entre 5 000 et 33 600 euros selon les mesures mobilisées.

Ce calcul dessine une fourchette, non une prévision. Si le vendeur ne capte rien, l’acquéreur conserve toute l’économie. Si l’offre rare permet une capitalisation intégrale, l’effet sur le prix d’un bien d’un million d’euros équivaudrait à 0,5 % à 3,36 %. L’OCDE estime précisément que le Bëllegen Akt et les aides à l’acquisition poussent les prix à la hausse avec le temps. La Commission européenne observe elle aussi que, lorsque l’offre est inélastique, les avantages fiscaux sont largement incorporés aux prix.

Le régime de TVA à 8 % est plus ciblé. Le passage du taux normal de 17 % à 8 % réduit de 7,69 % le coût TVA comprise de la composante taxable concernée. Si le capital net investi diminuait de 100 000 euros, le plafond de rendement de 4 % abaisserait le loyer annuel maximal de 4 000 euros, soit environ 333 euros par mois. Mais, faute de connaître le nombre de logements concernés et leurs dates d’achèvement, aucun effet national sur les loyers ne peut être estimé.

L’enveloppe publique ne comble pas le déficit

L’extension des achats en VEFA constitue le levier d’offre le plus direct. Selon l’État, l’enveloppe précédente de 480 millions d’euros a permis d’acquérir ou de réserver 830 logements, soit environ 578 000 euros par unité. À moyenne constante, les 300 millions supplémentaires correspondraient à quelque 519 logements.

Il ne s’agit pas d’une prévision d’acquisition. Des achats publics partiels peuvent débloquer des programmes entiers et entraîner la construction d’autres logements privés. À l’inverse, les réservations peuvent mettre des années à devenir des habitations achevées. Même 519 unités ne représenteraient qu’environ 8 % des 6 500 logements que le secteur de la construction juge nécessaires chaque année.

La Commission européenne projette 29 432 achèvements d’ici à 2035, pour une demande de 133 360 nouveaux logements : l’écart atteindrait 103 928 unités. Elle souligne que l’offre reste inélastique. En 2024, les locataires consacraient déjà 27 % de leurs revenus au loyer. Le FMI, l’OCDE et la Commission recommandent indépendamment une action plus vigoureuse sur l’offre et avertissent que les soutiens généraux aux acheteurs peuvent être absorbés par les prix.

Le secteur réclame aussi davantage de sécurité autour des projets. « Pour rétablir la confiance dans la vente en l’état futur d’achèvement, nous avons besoin d’une garantie d’achèvement qui soit réellement une garantie d’achèvement », insiste Roland Kuhn, président de la Fédération des entreprises de construction du Luxembourg.

Un coût public encore partiellement renseigné

La Chambre chiffre à 15 millions d’euros le coût du relèvement du Bëllegen Akt, à 15 millions celui de l’exonération des droits sur la VEFA et à 5 millions celui de l’amortissement accéléré, soit 35 millions au total. Les synthèses publiées ne donnent toutefois pas d’évaluation complète pour la TVA à 8 %, l’élargissement des subventions d’intérêt ou le service de l’obligation.

Les 250 millions de l’emprunt constituent une dette, tandis que les 300 millions destinés aux VEFA financent l’acquisition d’actifs publics : ces montants ne sont pas comparables au manque à gagner fiscal de 35 millions. « Le logement est la première préoccupation des citoyens », affirme le ministre des Finances Gilles Roth. Le plan peut préserver des capacités de construction, remettre certains chantiers en mouvement et aider des jeunes ménages déjà solvables. Pour les locataires, cependant, le bénéfice dépendra de logements réglementés qui restent à construire. Sans accélération beaucoup plus ample de l’offre, le booster modifiera surtout la répartition du pouvoir d’achat, bien davantage que la profondeur de la pénurie.