Le Luxembourg soutient la construction, sans encore lever les obstacles fonciers

Le marché luxembourgeois de la construction donne quelques signes de stabilisation, mais il demeure installé dans un profond creux. C’est dans cet entre-deux — la chute semble enrayée, la reprise reste incertaine — que Gilles Roth et Claude Meisch ont présenté, le 16 juillet 2026, le « Booster fir de Wunnengsbau ». Ses sept mesures cherchent à rétablir la circulation du crédit, des acheteurs et des investisseurs autour de projets qui peinent à démarrer.

L’urgence conjoncturelle est tangible. Au début de 2026, la valeur ajoutée brute de la construction se situait, selon le STATEC, environ 30 % sous sa moyenne d’avant-crise, calculée sur la période 2015-2021. L’emploi du secteur a certes progressé provisoirement de 0,1 % au quatrième trimestre 2025, mais il s’agissait de sa première hausse trimestrielle en près de trois ans. Le plan entend consolider ce frémissement avant qu’il ne s’éteigne.

Sept leviers, avec des calendriers distincts

La Chambre des députés chiffre à quelque 35 millions d’euros la perte de recettes fiscales directement estimée : 15 millions pour le relèvement du Bëllegen Akt, 15 millions pour l’exonération applicable à certaines ventes en état futur d’achèvement et 5 millions pour l’amortissement accéléré. Les dispositifs n’entreront cependant pas tous en vigueur au même moment.

• Bëllegen Akt : le crédit d’impôt destiné à l’acquisition d’une résidence principale passerait de 40 000 à 45 000 euros par personne. Après l’adoption de la loi, il doit s’appliquer rétroactivement aux opérations réalisées depuis le 16 juillet. Aucune date d’expiration n’a été annoncée.
• Achats sur plan : pendant trois ans, les logements admissibles achetés en VEFA et achevés à 80 % au maximum seraient exonérés des droits d’enregistrement sur leur composante construction, les droits restant dus sur le terrain. La mesure doit, elle aussi, remonter au 16 juillet une fois la loi votée.
• Location à vocation sociale : un taux de TVA de 8 % serait instauré pour les logements admissibles de 120 mètres carrés au maximum. Il sera subordonné à des plafonds de prix et de loyer, à un engagement locatif de dix ans et à l’éligibilité du locataire. Il ne s’appliquera qu’à l’entrée en vigueur de la loi, sans rétroactivité.
• Amortissement locatif : les investisseurs privés pourraient amortir annuellement 6 % pendant six ans, à condition que la base amortissable ne dépasse pas 600 000 euros par logement. Les acquéreurs de 2026 pourront choisir entre les régimes ; le nouveau deviendra la norme pour les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2027, avec un réexamen prévu après trois ans.
• Housing Bond : un emprunt de 250 millions d’euros destiné aux particuliers est projeté pour le début de 2027, avec une échéance de trois à cinq ans. Ses intérêts seraient exonérés de la retenue luxembourgeoise de 20 %. Aucun chiffrage distinct du coût fiscal n’a été publié.
• Subvention d’intérêt : pour les primo-acquéreurs admissibles âgés de 35 ans au plus, le calcul pourra porter sur une dette allant jusqu’à 300 000 euros. Le plafond général passera de 200 000 à 250 000 euros et le supplément par enfant de 20 000 à 30 000 euros, jusqu’à un maximum de 370 000 euros.
• Achats publics : l’État réserve 300 millions d’euros supplémentaires à l’acquisition sur plan de logements abordables, y compris au sein de projets privés dont il n’achèterait qu’une partie.

« Pour la première fois, des mesures fiscales en matière de logement sont conditionnées à des critères sociaux », a souligné Claude Meisch, ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire. Gilles Roth, ministre des Finances, en a résumé la ligne de partage : « Nous voulons stimuler la construction de logements, mais pas le luxe. » Les critères définitifs dépendront néanmoins du texte adopté.

L’État en acheteur d’ancrage

L’enveloppe de 300 millions d’euros constitue l’intervention la plus directement tournée vers la réalisation de logements. Elle ne doit pas être assimilée aux 35 millions de manque à gagner fiscal : il s’agit d’un budget d’acquisition, contre lequel l’État reçoit des actifs immobiliers.

Un précédent programme de 480 millions d’euros a permis d’acquérir ou de réserver 830 logements abordables. La nouvelle approche autorise des achats partiels : en réservant une fraction d’un ensemble, l’État peut devenir l’acheteur d’ancrage qui aide le promoteur à atteindre le seuil de précommercialisation exigé par sa banque. Le financement privé des autres logements peut alors être débloqué.

Le mécanisme poursuit ainsi deux objectifs : étoffer le parc abordable public et permettre à des opérations viables, mais insuffisamment vendues sur plan, de sortir de terre. Son bilan dépendra toutefois des prix négociés ainsi que de la qualité et de la localisation des biens acquis.

Une réponse au cycle, pas encore à la rareté

Le cœur du plan agit sur le pouvoir d’achat, la rentabilité locative et le financement des projets. Il peut donc soutenir rapidement l’activité. Mais lorsque l’offre réagit lentement, les aides générales à l’achat risquent d’être incorporées aux prix du foncier ou des logements — une mise en garde formulée tant par le Fonds monétaire international que par l’OCDE.

« Rendre le logement abordable exige de se tourner résolument vers des mesures agissant sur l’offre. » — Équipe du Fonds monétaire international chargée de la mission de l’article IV de 2026

Le diagnostic structurel converge autour de trois obstacles : la rétention de terrains, la faiblesse de leur taxation et les contraintes réglementaires. Le FMI et l’OCDE estiment qu’une politique durable doit mobiliser davantage le sol constructible et avertissent que de larges subventions à l’achat peuvent finalement alimenter les prix.

Le gouvernement a approuvé séparément, le 10 juillet, des propositions visant à créer un code national de la construction, à simplifier les procédures des PAG et PAP et à les numériser entièrement. Ces réformes restent extérieures au paquet de sept mesures et doivent encore être mises en œuvre.

Le booster peut donc servir de passerelle vers une reprise : il soutient les acquéreurs, améliore l’équation financière des investisseurs et donne à l’État les moyens de débloquer certains chantiers. Mais le retour durable de logements accessibles se jouera ailleurs aussi, dans la capacité à mobiliser les terrains, accélérer la planification et autoriser suffisamment de constructions là où la demande se concentre.