Se loger ou partir : la cherté de l'immobilier mine la capacité du Luxembourg à retenir ses talents

Ils étaient venus pour un emploi, un salaire, une certaine idée de la qualité de vie. Beaucoup repartiront à cause d'un loyer. Interrogés sur ce qui pourrait les pousser à quitter le Grand-Duché, 65,8 % des immigrés récents citent le coût du logement — loin devant l'éloignement familial (36 %) et les opportunités professionnelles à l'étranger (35 %). C'est l'enseignement central du deuxième volet de l'étude LUXTALENT, publié le 15 juin et réalisé par le Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (LISER) pour le ministère de l'Économie, auprès de plus de 3 200 personnes en âge de travailler (18-64 ans) arrivées dans le pays en 2023.

Le premier volet, paru le 24 mars, avait déjà chiffré l'ampleur du phénomène : environ 30 % des nouveaux entrants sur le marché du travail quittent le pays dans l'année, et la moitié dans les cinq ans. Or le Luxembourg ne peut guère se permettre cette érosion. Les personnes nées à l'étranger représentaient 90,5 % des nouveaux entrants sur le marché du travail en 2024 — soit 26 342 personnes de 20 ans et plus, contre 89,5 % déjà en 2002 —, et l'Inspection générale de la sécurité sociale évalue à 335 000 les recrutements nécessaires d'ici 2040 : 180 000 pour remplacer les départs à la retraite, 155 000 pour des postes nouvellement créés.

Des profils que toute l'Europe s'arrache

L'étude, commandée dans le cadre du Haut Comité pour l'attraction, la rétention et le développement des talents, présidé par le ministre de l'Économie Lex Delles, dresse le portrait d'une immigration très qualifiée : environ 80 % des nouveaux arrivants sont diplômés de l'enseignement supérieur et quelque 40 % sont ressortissants de pays hors Union européenne. Près de la moitié avaient envisagé d'autres destinations — la Suisse, l'Allemagne, les Pays-Bas — avant d'opter pour le Grand-Duché, attirés d'abord par :

• une offre d'emploi (45 %) ;
• la qualité de vie (38 %) ;
• des réseaux personnels (35 %) ;
• le niveau des salaires (32 %).

Le paradoxe est là : 62 % des sondés souhaitent rester plus longtemps que prévu initialement. Mais les départs précoces progressent, avec 34 % de la cohorte 2023 partis dès la première année (27,5 % pour celle de 2024). Les statistiques démographiques du STATEC racontent la même rotation : 25 725 arrivées contre 16 444 départs en 2024, pour un solde migratoire de +9 281. Au 1er janvier 2025, le pays comptait 681 973 habitants, en hausse de 9 923 personnes (+1,5 %), l'une des progressions les plus faibles de la décennie ; les étrangers représentent 47,0 % de la population.

Quand le mètre carré décide à la place du salaire

Les chiffres de l'immobilier donnent la mesure du problème. Selon le Property Index 2025 de Deloitte, le Luxembourg est le pays le plus cher d'Europe pour l'achat d'un logement neuf, à 8 760 € le mètre carré en moyenne. Luxembourg-Ville arrive en tête des capitales de l'UE à 11 074 €/m², devant Munich (10 800 €) et Paris (10 760 €), et détient aussi le record européen des loyers, à 43,40 € le mètre carré et par mois en moyenne. À la différence de Paris ou de Munich, le pays n'offre aucune ville de repli moins chère sur son propre territoire ; la soupape, c'est la frontière, et les chercheurs du LISER relèvent qu'un nombre croissant de travailleurs s'installent désormais en France, en Belgique ou en Allemagne.

Le monde économique a tiré la sonnette d'alarme de longue date. Le rapport Talent4Luxembourg de la Chambre de commerce, présenté le 2 décembre 2025, place le logement au cœur de ses 34 recommandations pour préserver la compétitivité du pays, et la Chambre de commerce américaine (Amcham) a été jusqu'à étudier la construction de logements subventionnés — à Gasperich, puis au Kirchberg — pour les jeunes salariés de ses entreprises membres. « Le Luxembourg doit devenir un véritable "Talent Hub", capable d'attirer, d'intégrer et de retenir les talents dont notre économie a besoin », plaide Muriel Morbé, directrice Talents & Compétences de la Chambre de commerce.

Le ministre du Logement et de l'Aménagement du territoire, Claude Meisch, tient un discours voisin.

Nous devons veiller à ne pas faire fuir du Luxembourg les jeunes professionnels ou les futurs diplômés.

« Nous devons construire davantage de logements publics, et plus rapidement », a-t-il déclaré au Luxembourg Times, dans un entretien repris par le gouvernement.

L'État met les moyens, mais l'horloge tourne

L'effort public atteint de fait des niveaux inédits. Le rapport annuel du Fonds spécial de soutien au développement du logement abordable, publié le 2 juillet, fait état de 474 millions d'euros dépensés en 2025 — un budget plus que doublé, passé de 220 à quelque 470 millions —, pour un parc subventionné de 5 348 logements répartis sur 341 projets, dont 1 293 ajoutés dans l'année. 64 % sont destinés à la location abordable, 36 % à la vente. La dépense devrait rester supérieure à 475 millions par an jusqu'en 2029, avec un pic à 542 millions en 2027, et les engagements en cours dépassent le milliard d'euros.

Sur le terrain, le Fonds du logement compte 1 227 logements en chantier, selon Le Quotidien, dont le projet phare Wunne mat der Wooltz à Wiltz : 34 hectares et environ 1 085 logements à terme, avec de premières livraisons — dont des modules préfabriqués — dès 2026. D'autres grands projets publics suivent, comme Neischmelz à Dudelange (1 575 logements d'ici 2044) ou Elmen (plus de 800). Côté réglementation, la loi révisée sur les aides au logement, qui simplifie les aides individuelles et rend le calcul des revenus plus équitable, est en vigueur depuis le 1er janvier 2026, et le registre national des logements abordables (RENLA) offre depuis la même date un guichet unique de candidature, accessible en ligne via MyGuichet depuis le 15 avril.

Les propres chiffres du RENLA illustrent toutefois l'ampleur du déséquilibre : quelque 8 900 candidats locataires inscrits pour environ 3 500 logements actuellement recensés — 4 300 lorsque le registre sera complet. D'autres leviers visent la fiche de paie plutôt que la pierre, tel le régime des impatriés issu du paquet fiscal 2025, qui exonère à 50 % jusqu'à 400 000 euros de rémunération brute pendant neuf ans au maximum. Reste la vraie ligne de faille, celle du tempo : comme le relevait Delano dans son analyse du rapport du fonds, l'essentiel des effets de la stratégie d'investissement actuelle ne se fera sentir que dans dix ou vingt ans — quand les données du LISER montrent que les nouveaux arrivants, eux, tranchent en moins de cinq.