Au Luxembourg, les ventes immobilières repartent, mais la pénurie de logements persiste

Une reprise peut être réelle sans être synonyme de soulagement. Au Luxembourg, les transactions dans l’ancien retrouvent des couleurs et les prix progressent légèrement. Mais, pour les locataires et nombre de primo-acquéreurs, l’équation demeure presque inchangée : des loyers dynamiques, un crédit coûteux et trop peu de logements nouveaux.

Les dernières données officielles sur les ventes conclues, encore provisoires, portent sur le premier trimestre 2026. Elles dessinent moins un redémarrage général qu’une stabilisation sélective. L’ancien profite du retour des acheteurs capables d’obtenir un financement, tandis que la vente en état futur d’achèvement reste très loin de ses niveaux d’avant-crise.

L’ancien retrouve des acheteurs, le neuf reste à quai

Selon la dernière analyse de l’Observatoire de l’habitat, 968 appartements existants ont été vendus au premier trimestre, soit 9,4 % de plus qu’un an auparavant. Ce volume se rapproche de la moyenne de 1 032 transactions observée au premier trimestre entre 2017 et 2021. Les ventes de maisons ont, elles, augmenté de 11,5 %, à 650.

Le mouvement des prix demeure mesuré. L’indice agrégé de STATEC a progressé de 0,7 % sur un trimestre et de 1,7 % sur un an, des évolutions également rapportées de façon indépendante par Eurostat. Les maisons existantes se sont appréciées de 3,0 % en rythme annuel. Les appartements existants et ceux vendus sur plan ont chacun gagné 0,9 %.

• Appartements existants : 968 ventes, en hausse de 9,4 % sur un an.
• Maisons : 650 ventes, soit une progression de 11,5 %.
• Appartements sur plan : 207 ventes, en baisse de 18,2 %.

Le contraste est décisif : avant la crise, environ 650 appartements sur plan étaient vendus en moyenne au premier trimestre, contre seulement 207 cette année. Michel Weckering, directeur adjoint Businesses & Entrepreneurs à la Banque de Luxembourg, résume ainsi la situation : « Il subsiste un déséquilibre entre l’offre et la demande, et la pénurie de logements n’a pas disparu. »

Le prix d’entrée sur le marché locatif s’alourdit

Pour les locataires, aucun dividende de la stabilisation n’apparaît. Les loyers annoncés des appartements ont augmenté de 4,4 % sur un an au premier trimestre, contre une inflation de 1,6 %. L’indice de STATEC portant sur les loyers des baux existants n’a progressé que de 1,4 %. L’écart montre surtout ce qu’il en coûte aujourd’hui de déménager ou d’entrer sur le marché. Les loyers demandés pour les chambres meublées ont gagné 4,7 %.

Des données de portail privé pour le deuxième trimestre 2026 indiquent également une hausse annuelle de 4,2 % des loyers demandés pour les appartements. Fondées sur un autre échantillon, elles ne se confondent pas avec les statistiques officielles, mais en confortent l’orientation.

La première enquête issue du cadastre des loyers éclaire, elle, les montants effectivement payés. Les baux signés en 2024 ou 2025 affichaient des loyers près de 75 % supérieurs à ceux des logements occupés depuis avant 2010. À Luxembourg-Ville, le loyer médian acquitté atteignait 25,56 €/m².

La pression pèse lourdement sur les revenus. Selon la Commission européenne, les locataires consacraient 27 % de leurs revenus au loyer en 2024, soit la deuxième part la plus élevée de la zone euro. L’OCDE estime de son côté que le propriétaire moyen remboursant un prêt dépensait environ un tiers de son revenu disponible. L’accessibilité s’est dégradée en 2023-2024, la hausse des taux hypothécaires ayant plus que compensé le recul des prix réels.

Des autorisations en recul et des livraisons mal mesurées

La faiblesse de l’offre nouvelle demeure le nœud du problème. STATEC a recensé 4 025 logements autorisés en 2024, soit 8,6 % de moins que les 4 458 de 2023 et 34 % de moins que les 6 105 de 2021. Au premier semestre 2025, seuls 1 579 logements ont été autorisés.

Une autorisation ne garantit pas une construction, et les données sur les achèvements accusent un retard considérable. Le dernier total publié reste celui de 2021 : 4 051 logements achevés, dont 1 248 maisons, 1 947 unités dans des immeubles d’appartements, 855 unités dans des bâtiments semi-résidentiels et une autre unité. Le gouvernement a indiqué que les chiffres de 2022 et 2023 seraient disponibles au cours de 2026, ceux de 2024 et 2025 en 2027.

Cette absence de données récentes brouille l’évaluation des politiques publiques. Une transaction dans l’ancien transfère un logement d’un ménage à un autre ; seule une livraison supplémentaire accroît véritablement le parc.

Le soutien public face au risque de nourrir les prix

Le paquet présenté en juillet 2026 propose de porter le crédit d’impôt Bëllegen Akt à 45 000 € par acquéreur. Pour les primo-acquéreurs éligibles âgés de 35 ans ou moins, la base du prêt servant au calcul de la subvention d’intérêt passerait à 300 000 €. Le volet construction de certaines résidences principales achetées sur plan serait temporairement exonéré de droits d’enregistrement.

L’État prévoit aussi 300 millions d’euros supplémentaires pour acheter des logements abordables sur plan, ainsi qu’une obligation logement de 250 millions d’euros au début de 2027. Plusieurs mesures doivent encore être adoptées par la voie législative.

« Pour la première fois, des mesures fiscales en matière de logement sont conditionnées à des critères sociaux. » — Claude Meisch, ministre luxembourgeois du Logement et de l’Aménagement du territoire

Ces instruments peuvent solvabiliser certains ménages et débloquer des projets. Ils comportent néanmoins un risque classique : si le pouvoir d’achat immobilier augmente plus vite que l’offre, une partie de l’aide peut se retrouver dans les prix. Comme l’a formulé Julien Licheron, chercheur au LISER : « C’est bien là le problème lorsqu’on subventionne la demande. »

Le véritable baromètre ne sera donc pas un nouveau trimestre de hausse des ventes. Il faudra que les autorisations deviennent des chantiers, que les chantiers deviennent des logements livrés et que cette offre supplémentaire ralentisse enfin la charge locative. À cette aune, la crise luxembourgeoise du logement reste entière.