Le plan logement de l’État mobilise des millions sans objectif chiffré de logements supplémentaires

Dans la politique luxembourgeoise du logement, les millions sont désormais comptés avec précision ; les appartements supplémentaires, beaucoup moins. Présenté par le gouvernement le 16 juillet 2026, le « Booster fir de Wunnengsbau » engage de nouveaux avantages fiscaux, renforce les aides aux acquéreurs et mobilise directement l’État pour tenter de débloquer des opérations immobilières en panne de préventes.

Le diagnostic est celui d’un cercle vicieux : faute d’un nombre suffisant de réservations, des projets pourtant autorisés n’obtiennent pas leur financement bancaire et restent sur le papier. En achetant lui-même une partie des logements, l’État entend jouer le rôle de premier client, susceptible d’entraîner les acheteurs privés.

Mais le paquet ne chiffre ni les mises en chantier ni les livraisons supplémentaires attendues. Ses dispositions législatives ne sont pas encore en vigueur : les dates annoncées organisent donc, selon les mesures, une future éligibilité rétroactive plutôt qu’un droit déjà applicable.

Sept leviers pour ranimer les préventes

Le dispositif mêle soutien à l’accession, incitations à l’investissement locatif et intervention publique directe.

• Achats sur plan : pour l’acquisition en VEFA d’une résidence principale éligible dont les travaux sont achevés à 80 % au plus, les droits d’enregistrement et de transcription seraient supprimés sur la partie correspondant à la construction. La mesure viserait les actes datés à partir du 16 juillet 2026, pendant trois ans.
• Bëllegen Akt : le crédit d’impôt destiné aux acquéreurs passerait de 40 000 à 45 000 euros par personne à compter du 16 juillet. Les demandes ne pourront être présentées qu’après l’adoption de la loi.
• Location à vocation sociale : un taux de TVA de 8 % s’appliquerait, sans rétroactivité, aux logements de 120 mètres carrés au maximum, vendus à un prix inférieur ou égal à la médiane régionale de l’Observatoire de l’habitat. Le propriétaire devrait louer pendant au moins dix ans à un locataire éligible certifié, avec un rendement plafonné à 4 % du capital net.
• Amortissement accéléré : le taux atteindrait 6 % par an pendant six ans lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600 000 euros par immeuble. Les investisseurs de 2026 pourraient choisir entre l’ancien et le nouveau régime ; celui-ci s’appliquerait aux nouvelles acquisitions à partir du 1er janvier 2027.
• Aides aux acquéreurs : le principal ouvrant droit à la subvention d’intérêt passerait de 200 000 à 250 000 euros, voire à 300 000 euros pour certains primo-acquéreurs si au moins un emprunteur a 35 ans ou moins. Le supplément par enfant augmenterait de 20 000 à 30 000 euros. Les jeunes achetant un logement abordable ou à coût modéré accéderaient aussi aux primes d’accession à la propriété et d’épargne.
• Emprunt logement : une émission de 250 millions d’euros est prévue au début de 2027, pour une durée de trois à cinq ans. Ses intérêts seraient exonérés de la retenue à la source de 20 %.
• Achats publics en VEFA : 300 millions d’euros supplémentaires permettraient à l’État d’acquérir des projets entiers ou seulement une partie des unités, ces réservations d’ancrage devant aider les promoteurs à atteindre les seuils de prévente exigés par les banques.

Une facture publique encore incomplète

Selon les chiffres rapportés par le Parlement et RTL, trois mesures représenteraient environ 35 millions d’euros de recettes perdues : 15 millions pour le relèvement du Bëllegen Akt, 15 millions pour l’exonération liée aux achats en construction et 5 millions pour l’amortissement accéléré.

Ce total ne constitue pas le coût complet du plan. Aucun chiffrage global n’a été publié pour le nouveau taux de TVA à 8 % ni pour l’élargissement des aides aux intérêts. L’emprunt de 250 millions est une dette et non une subvention. De même, l’enveloppe de 300 millions finance l’achat d’actifs immobiliers par l’État, non un don sans condition aux promoteurs, même si elle lui transfère une partie du risque commercial et d’achèvement.

Cette enveloppe n’est d’ailleurs pas une annonce entièrement nouvelle : elle figurait déjà dans le discours sur l’état de la nation du mois de mai. Le paquet de juillet précise son utilisation, notamment sous la forme d’acquisitions partielles destinées à amorcer les réservations.

« Ce gouvernement ne finance pas le luxe », a déclaré Gilles Roth, ministre luxembourgeois des Finances.

Le vrai critère : ce qui n’aurait pas été construit

L’intervention répond à une atonie manifeste. Au premier trimestre 2026, seules 207 ventes d’appartements en construction ont été enregistrées, soit 18,2 % de moins qu’un an auparavant et très loin de la moyenne d’avant-crise, proche de 650 ventes au premier trimestre. Dans le même temps, les loyers annoncés pour les appartements ont augmenté de 4,4 % sur un an.

La Fédération des Développeurs Immobiliers y voit une « première étape positive ». « Ces mesures vont dans la bonne direction et témoignent d’une volonté d’agir en faveur de l’investissement résidentiel », estime-t-elle, tout en réclamant que de futures dispositions permettent également aux entreprises d’investir.

Les communes demeurent une autre inconnue. Au 18 juillet, deux jours après l’annonce, aucune évaluation du paquet n’était visible sur les pages publiques consacrées au logement du SYVICOL. Or le déblocage financier ne suffit pas si la densité autorisée et les décisions locales ne permettent pas aux projets de se concrétiser.

L’OCDE invite par ailleurs à distinguer soutien au marché et création d’offre. Son analyse avertit que les aides à l’achat, dont le Bëllegen Akt, peuvent alimenter les prix lorsque l’offre est contrainte. Dans son examen de la réponse de 2024, elle jugeait que l’investissement direct dans le logement abordable était l’élément ayant effectivement accru l’offre. Sa recommandation reste explicite : « Supprimer progressivement les aides à la demande sur le marché du logement dès que celui-ci commencera à se redresser. »

Le programme public antérieur avait acquis ou réservé environ 830 logements. Les achats partiels pourraient désormais répartir les moyens sur davantage d’opérations et attirer des préventes privées. Mais une réservation, un chantier ouvert et un logement livré ne sont pas des résultats interchangeables.

L’évaluation devra donc suivre chaque projet : était-il privé de financement avant l’intervention publique ? A-t-il démarré après l’achat d’ancrage ? Combien de capitaux privés ont suivi et quand les logements ont-ils été livrés ? Sans ce scénario contrefactuel, l’État pourra recenser des transactions, mais non prouver que son « booster » a produit une offre réellement additionnelle.