Luxemburg plant staatliche Ankerkäufe für blockierte Wohnprojekte

Nur 207 Wohnungen im Bau wurden im ersten Quartal 2026 verkauft. Diese Zahl umreißt das Problem, auf das Luxemburg nun mit Steuervergünstigungen, erweiterter Käuferförderung und staatlichen Reservierungen reagiert: Ohne genügend Vorverkäufe fehlt vielen genehmigten Projekten die Grundlage für eine Bankfinanzierung.

Die Regierung stellte dazu am 16. Juli 2026 den siebenteiligen „Booster fir de Wunnengsbau“ vor. Kernstück ist der zusätzliche Einsatz von 300 Millionen Euro für Käufe im Rahmen der vente en état futur d’achèvement, kurz VEFA. Teilankäufe sollen den Staat zum Ankerkäufer machen und Projekte über die von Kreditgebern verlangte Vorverkaufsschwelle bringen.

Wie viele zusätzliche Baustarts oder Fertigstellungen die Maßnahmen bewirken sollen, bezifferte die Regierung nicht. Zudem sind die gesetzlichen Änderungen noch nicht in Kraft. Die genannten Anfangstermine bezeichnen daher zunächst eine beabsichtigte rückwirkende Förderfähigkeit, keine bereits geltende Rechtslage.

Sieben Hebel zwischen Eigentumserwerb und Mietwohnungsbau

Das Paket verbindet Hilfen für Selbstnutzer, Anreize für private Vermieter und direkte staatliche Käufe:

• Abgaben bei VEFA-Käufen: Beim Erwerb eines qualifizierten Hauptwohnsitzes vom Plan sollen die Einregistrierungs- und Umschreibungsgebühren auf den Bauanteil entfallen, sofern die Arbeiten höchstens zu 80 Prozent abgeschlossen sind. Vorgesehen ist dies für Urkunden ab dem 16. Juli 2026 und während eines Zeitraums von drei Jahren.
• Bëllegen Akt: Die Steuergutschrift für Wohnungskäufer soll von 40.000 auf 45.000 Euro je Person steigen. Der Stichtag ist ebenfalls der 16. Juli; Ansprüche könnten nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend gemacht werden.
• Sozial gebundene Vermietung: Für qualifizierte Mietwohnungen mit höchstens 120 Quadratmetern soll künftig ein Mehrwertsteuersatz von 8 Prozent gelten. Der Preis darf den regionalen Median des Observatoire de l’habitat nicht überschreiten. Erforderlich sind eine Vermietung von mindestens zehn Jahren an einen zertifizierten berechtigten Mieter und eine auf 4 Prozent des investierten Nettokapitals begrenzte Rendite. Die Regelung soll erst mit dem Gesetz und nicht rückwirkend gelten.
• Beschleunigte Abschreibung: Vorgesehen sind jährlich 6 Prozent über sechs Jahre, sofern die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage je Gebäude höchstens 600.000 Euro beträgt. Investoren des Jahres 2026 könnten zwischen dem bestehenden und dem neuen System wählen; für Neuerwerbe ab dem 1. Januar 2027 soll das neue Regime gelten.
• Unterstützung für Käufer: Der für eine Zinssubvention berücksichtigte Darlehensbetrag soll allgemein von 200.000 auf 250.000 Euro steigen. Für berechtigte Ersterwerber wären es 300.000 Euro, wenn mindestens ein Kreditnehmer höchstens 35 Jahre alt ist. Der Kinderzuschlag soll von 20.000 auf 30.000 Euro steigen. Junge Käufer erschwinglicher oder preislich moderater Wohnungen sollen zudem Zugang zu Eigentums- und Sparprämien erhalten.
• Wohnungsanleihe: Für Anfang 2027 plant der Staat eine Anleihe über 250 Millionen Euro mit drei bis fünf Jahren Laufzeit. Die Zinsen sollen von der luxemburgischen Quellensteuer von 20 Prozent befreit sein.
• Öffentliche VEFA-Käufe: Weitere 300 Millionen Euro sollen vollständige oder teilweise Projektkäufe ermöglichen. Gerade Teilkäufe sind als Ankerreservierungen gedacht, die weitere private Vorverkäufe erleichtern.

35 Millionen Euro sind nur ein Teil der Rechnung

Parlament und RTL beziffern die geschätzten Mindereinnahmen aus drei Maßnahmen zusammen auf 35 Millionen Euro: jeweils 15 Millionen Euro für die Anhebung des Bëllegen Akt und die Befreiung des Bauanteils von den Abgaben sowie 5 Millionen Euro für die beschleunigte Abschreibung.

Eine Gesamtrechnung ist das nicht. Für den neuen Mehrwertsteuersatz von 8 Prozent und die ausgeweitete Zinsförderung wurde kein umfassender Kostenansatz veröffentlicht. Auch die beiden großen Beträge haben unterschiedlichen Charakter: Die Anleihe über 250 Millionen Euro ist staatliche Kreditaufnahme; mit den 300 Millionen Euro für VEFA-Käufe erwirbt der Staat Wohnungsvermögen. Es handelt sich nicht um einen bedingungslosen Zuschuss an Bauträger.

Neu ist die VEFA-Summe im Juli ebenfalls nicht. Die zusätzlichen 300 Millionen Euro waren bereits in der Rede zur Lage der Nation im Mai angekündigt worden. Das nun vorgestellte Paket konkretisiert insbesondere den Einsatz von Teilankäufen. Mit dem früheren öffentlichen Programm wurden nach Regierungsangaben rund 830 Wohnungen erworben oder reserviert.

„Diese Regierung finanziert keinen Luxus“ — Gilles Roth, Luxemburger Finanzminister

Der Nachweis zusätzlicher Wohnungen steht aus

Der Handlungsdruck ist offenkundig. Die 207 Verkäufe von Wohnungen im Bau im ersten Quartal 2026 lagen 18,2 Prozent unter dem Vorjahreswert und weit unter dem Vorkrisendurchschnitt von rund 650 Verkäufen in einem ersten Quartal. Gleichzeitig stiegen die inserierten Wohnungsmieten binnen eines Jahres um 4,4 Prozent.

Die Fédération des Développeurs Immobiliers bezeichnete das Paket als positiven ersten Schritt: „Diese Maßnahmen gehen in die richtige Richtung und zeigen den Willen, Investitionen in den Wohnungsbau zu unterstützen.“ Der Bauträgerverband verlangt allerdings, Unternehmen bei späteren Maßnahmen ebenfalls als Investoren zuzulassen. Die Zustimmung der Branche belegt günstigere Investitionsbedingungen, aber noch keine zusätzlichen Projekte.

Auch die kommunale Ebene bleibt eine Unbekannte. Auf den öffentlich zugänglichen Wohnungsbauseiten des Gemeindeverbands SYVICOL war bis zum 18. Juli, zwei Tage nach der Präsentation, keine Bewertung des Pakets zu finden.

Die OECD mahnt bei nachfrageseitigen Instrumenten zur Vorsicht. Kaufbeihilfen und der Bëllegen Akt können sich bei knappem Angebot in höheren Preisen niederschlagen. Bei ihrer Bewertung der Reaktion von 2024 sah die Organisation gerade in den direkten Investitionen in neuen erschwinglichen Wohnraum jenen Bestandteil, der das Angebot ausweitete. Ihre Empfehlung lautet: „Nachfrageseitige Stützungsmaßnahmen für den Wohnungsmarkt auslaufen lassen, sobald sich der Wohnungsmarkt zu erholen beginnt.“

Damit wird die Zusätzlichkeit zum zentralen Maßstab. Teilankäufe können die öffentlichen Mittel auf mehr Standorte verteilen und private Reservierungen nach sich ziehen. Entscheidend ist aber, ob Projekte ohne staatliche Beteiligung tatsächlich stillgestanden hätten – oder ob lediglich Transaktionen gefördert werden, die ohnehin erfolgt wären.

Eine belastbare Bilanz müsste deshalb projektbezogen ausweisen, wo zuvor die Finanzierung fehlte, welche Baustarts auf eine Ankerreservierung folgten, wie viel privates Kapital mobilisiert wurde und wann die Wohnungen fertiggestellt waren. Reservierungen, Baustarts und bezugsfertige Wohnungen sind keine austauschbaren Erfolgsgrößen.

Der Booster kann tragfähige Vorhaben vom Papier auf die Baustelle bringen. Ob er Luxemburgs Wohnungsmangel lindert, entscheidet sich jedoch nicht am Umfang der angekündigten Mittel, sondern an zusätzlichen, fertiggestellten und bezahlbaren Wohnungen.