Neues Wohnungsbaupaket in Luxemburg – Baulandproblem bleibt ungelöst

Die Lage am Bau hat sich stabilisiert, von einer Erholung kann jedoch kaum die Rede sein. Vor diesem Hintergrund haben Finanzminister Gilles Roth und Wohnungsbauminister Claude Meisch am 16. Juli 2026 den sieben Punkte umfassenden „Booster fir de Wunnengsbau“ vorgestellt. Steuerliche Entlastungen, höhere Beihilfen und staatliche Abnahmegarantien sollen Projekte wieder finanzierbar machen. Die zentrale Schwachstelle des Luxemburger Wohnungsmarkts – knappes und zurückgehaltenes Bauland – berührt das Paket dagegen nur mittelbar.

Nach Angaben von STATEC lag die Bruttowertschöpfung im Baugewerbe Anfang 2026 rund 30 Prozent unter dem Vorkrisendurchschnitt der Jahre 2015 bis 2021. Immerhin nahm die Beschäftigung im vierten Quartal 2025 vorläufig um 0,1 Prozent zu. Es war der erste Quartalsanstieg seit fast drei Jahren. Die Ausgangslage bleibt damit fragil: Eine leichte personelle Stabilisierung trifft auf ein weiterhin erheblich geschrumpftes Aktivitätsniveau.

Sieben Instrumente mit unterschiedlichem Zeitplan

Die unmittelbar bezifferten Steuerausfälle belaufen sich nach Darstellung der Abgeordnetenkammer auf schätzungsweise 35 Millionen Euro. Davon entfallen jeweils 15 Millionen Euro auf den höheren Erwerbsfreibetrag Bëllegen Akt und die vorübergehende Gebührenbefreiung bei Käufen vom Plan; weitere 5 Millionen Euro entstehen durch die beschleunigte Abschreibung.

• Bëllegen Akt: Der Steuerkredit für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes steigt von 40.000 auf 45.000 Euro je Person. Nach Verabschiedung des Gesetzes soll die Regelung rückwirkend zum 16. Juli gelten. Ein Enddatum wurde nicht angekündigt.
• Kauf vom Plan: Bei förderfähigen, höchstens zu 80 Prozent fertiggestellten Wohnungen sollen Registrierungs- und Umschreibungsgebühren drei Jahre lang nur auf den Grundstücksanteil, nicht aber auf den Bauanteil anfallen. Auch diese Regelung soll nach Inkrafttreten des Gesetzes auf den 16. Juli zurückbezogen werden.
• Sozial gebundene Vermietung: Für qualifizierte Mietwohnungen ist ein Mehrwertsteuersatz von 8 Prozent vorgesehen. Voraussetzungen sind höchstens 120 Quadratmeter Wohnfläche, Preis- und Mietobergrenzen, eine zehnjährige Vermietungsverpflichtung sowie ein berechtigter Mieter. Die Maßnahme gilt erst ab Inkrafttreten des Gesetzes und nicht rückwirkend.
• Abschreibung: Private Vermieter dürfen sechs Jahre lang jährlich 6 Prozent abschreiben, sofern die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage je Wohnung 600.000 Euro nicht übersteigt. Käufer des Jahres 2026 können zwischen altem und neuem System wählen. Für Neuerwerbe wird die Neuregelung ab 1. Januar 2027 zum Standard; nach drei Jahren ist eine Überprüfung vorgesehen.
• Housing Bond: Für Anfang 2027 ist eine Publikumsanleihe über 250 Millionen Euro mit drei- bis fünfjähriger Laufzeit geplant. Die Zinsen sollen von der Luxemburger Quellensteuer von 20 Prozent befreit werden. Für diesen Steuerausfall liegt keine gesonderte Schätzung vor.
• Zinsbeihilfe: Bei berechtigten Ersterwerbern bis einschließlich 35 Jahre werden künftig bis zu 300.000 Euro Schulden berücksichtigt. Die allgemeine Obergrenze steigt von 200.000 auf 250.000 Euro, der Zuschlag je Kind von 20.000 auf 30.000 Euro. Insgesamt sind bis zu 370.000 Euro anrechenbar.
• Staatliche Käufe: Weitere 300 Millionen Euro stehen für den Erwerb noch nicht gebauter Wohnungen zur Verfügung, auch innerhalb privater Projekte.

Meisch hebt besonders die Bindungen beim ermäßigten Mehrwertsteuersatz hervor: „Erstmals werden steuerliche Maßnahmen im Wohnungsbereich an soziale Kriterien geknüpft.“ Roth fasst die politische Abgrenzung so: „Wir wollen den Wohnungsbau ankurbeln, aber nicht den Luxus.“ Die endgültigen Voraussetzungen hängen gleichwohl vom Wortlaut der noch zu verabschiedenden Gesetze ab.

Der Staat als Ankerkäufer

Die zusätzlichen 300 Millionen Euro sind weder eine Subvention in gleicher Höhe noch mit den geschätzten Steuerausfällen von 35 Millionen Euro gleichzusetzen. Es handelt sich um einen Erwerbsrahmen: Der Staat gibt Geld aus und erhält dafür Wohnimmobilien. Ein vorheriges Programm über 480 Millionen Euro führte nach Regierungsangaben zum Erwerb oder zur Reservierung von 830 bezahlbaren Wohnungen.

Neu ist vor allem die stärkere Ausrichtung auf Teilkäufe. Der Staat kann einen Abschnitt eines privaten Vorhabens reservieren und damit als Ankerkäufer auftreten. Erreicht ein Projekt durch diese Reservierung die von der finanzierenden Bank verlangte Vorverkaufsquote, kann auch der Bau der übrigen Wohnungen beginnen. Die Maßnahme verbindet somit zwei Ziele: den Ausbau des bezahlbaren öffentlichen Bestands und die Freigabe privater Projektfinanzierungen.

Begünstigt werden außerdem Selbstnutzer, junge Ersterwerber und private Vermieter. Haushalte mit Anspruch auf eine sozial gebundene Mietwohnung können mittelbar vom ermäßigten Mehrwertsteuersatz profitieren. Für Bauträger und Bauunternehmen entsteht Nachfrage, sobald staatliche Reservierungen oder geförderte Käufer bislang blockierte Vorhaben finanzierbar machen. Der Nutzen für die öffentliche Hand wird jedoch wesentlich davon abhängen, zu welchen Preisen, in welcher Lage und mit welcher Qualität sie Wohnungen erwirbt.

„Eine Verbesserung der Bezahlbarkeit von Wohnraum erfordert eine entschlossene Verlagerung hin zu angebotsseitigen Maßnahmen.“ — Mitarbeiter des Internationalen Währungsfonds, Mission im Rahmen der Artikel-IV-Konsultation 2026

Konjunkturhilfe ersetzt keine Bodenreform

Der Booster setzt überwiegend bei Kaufkraft, Rendite und Finanzierung an. Das kann kurzfristig Aufträge sichern und Baustarts ermöglichen. Bei einem nur langsam wachsenden Angebot besteht jedoch das Risiko, dass ein Teil der Förderung in höheren Grundstücks- oder Immobilienpreisen aufgeht.

IWF und OECD benennen als Kernprobleme die Hortung von Bauland, eine schwache Besteuerung von Grund und Boden sowie regulatorische Hindernisse. Beide warnen vor der Möglichkeit, dass breit angelegte Kaufbeihilfen in die Preise einfließen. Der wirtschaftspolitische Befund ist damit klarer als die Antwort des neuen Pakets: Ohne mobilisierte Flächen kann zusätzliche Nachfrage das Angebot nur begrenzt ausweiten.

Ein zweiter Reformstrang zielt direkter auf die Angebotsseite. Die Regierung billigte am 10. Juli Vorschläge für eine landesweit einheitliche Bauordnung, vereinfachte PAG- und PAP-Verfahren sowie eine vollständige Digitalisierung. Diese Reformen gehören nicht zu den sieben Booster-Maßnahmen und müssen noch umgesetzt werden. Das Paket verschafft dem Wohnungsbau somit vor allem Zeit und Finanzierung. Ob daraus eine dauerhafte Belebung wird, entscheidet sich an Bauland, Genehmigungsdauer und tatsächlich realisierten Wohnungen.