Au Luxembourg, les prix de vente se stabilisent mais les loyers affichés continuent de grimper

Acheter un logement au Luxembourg est redevenu un pari moins vertigineux ; le louer, lui, coûte toujours plus cher. C'est le double mouvement que révèlent les chiffres officiels publiés fin juin, qui mettent au jour le fossé grandissant entre le coût de l'accession et celui de la location dans le Grand-Duché.

Les données proviennent du 25e rapport d'analyse trimestriel de l'Observatoire de l'habitat, rattaché au ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire et rédigé avec l'institut national de la statistique STATEC et l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Il porte sur les trois premiers mois de 2026.

Côté vente, l'indice des prix hédonique du STATEC — qui neutralise les différences entre les biens pour suivre la valeur sous-jacente — a progressé de 0,7 % par rapport au trimestre précédent et de 1,7 % sur douze mois. Une accalmie nette après une année 2025 en dents de scie et la correction plus profonde de 2022 à 2024, quand la flambée du coût du crédit avait fait chuter prix et transactions. Le gouvernement a résumé le trimestre par un simple retour à un rythme plus apaisé.

« Le marché immobilier résidentiel semble avoir retrouvé un rythme plus normal », souligne l'Observatoire de l'habitat, qui relève des volumes de transactions désormais stabilisés bien au-dessus des creux de 2023 et du début 2024.

Le retour des acheteurs

L'activité confirme la reprise. Par rapport au premier trimestre 2025, les ventes d'appartements existants ont bondi de 9,4 %, à 968 transactions — un niveau proche de la moyenne d'avant le ralentissement —, tandis que les ventes de maisons grimpaient de 11,5 %, à 650. L'exception reste les appartements neufs vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA), dont les transactions reculent de 18,2 %, à 207, un segment qui digère encore le coup d'arrêt de la construction.

Par type de bien, l'évolution des prix sur douze mois demeure modeste partout : les maisons existantes gagnent 3,0 %, les appartements existants et les appartements neufs progressant chacun de 0,9 %.

Deux ressorts soutiennent ce rebond. Le premier est fiscal : un train de mesures temporaires destiné à relancer le marché a porté le crédit d'enregistrement du Bëllegen Akt à 40 000 euros par acquéreur pour une résidence principale (80 000 euros par couple), instauré un crédit de 20 000 euros par personne pour les investisseurs locatifs et réduit droits et imposition des plus-values sur les acquisitions éligibles, plusieurs fenêtres courant jusqu'à la mi-2025. Le second est le crédit moins cher : les taux hypothécaires luxembourgeois sont redescendus d'un pic d'environ 4,2 % à 4,5 % en 2023 vers 3,2 % à 3,5 % en 2025, dans le sillage des baisses de taux de la Banque centrale européenne, redonnant du pouvoir d'achat aux acheteurs.

Les locataires en première ligne

Le marché locatif raconte une tout autre histoire. Les loyers annoncés — les prix demandés pour les nouvelles locations — ont augmenté de 0,5 % sur le trimestre et de 4,4 % sur un an pour les appartements, soit près de trois fois l'inflation nationale (1,6 % sur la même période) et bien davantage que la hausse des prix de vente. Les chambres meublées, qui représentent désormais environ 18 % de l'offre locative selon le rapport, grimpent encore plus vite : +4,7 % sur douze mois.

Surtout, ce chiffre de 4,4 % ne concerne que les nouveaux contrats. Les locataires en place sont mieux protégés : l'indice des loyers du STATEC, qui mesure les baux existants, n'a progressé que de 1,4 % sur un an. D'où un marché locatif à deux vitesses, où le fardeau pèse le plus lourdement sur ceux qui déménagent — parmi eux beaucoup des nouveaux arrivants et des travailleurs frontaliers qui entrent sans cesse sur le marché du logement luxembourgeois.

L'Observatoire pose le constat sans détour : « Les loyers annoncés des appartements poursuivent leur progression à un rythme soutenu (+4,4 % sur douze mois) », écrit-il, ajoutant que « cette évolution contraste avec la relative stabilité des prix de vente et témoigne de tensions persistantes sur le marché locatif résidentiel ».

Pourquoi acheter et louer divergent

Cet écart tient à la capacité d'agir dans chaque marché. La baisse des taux et les incitations fiscales ont ramené les candidats à l'achat, aidant les prix de vente à trouver un plancher. Mais les ménages qui ne parviennent toujours pas à franchir le mur des prix d'acquisition luxembourgeois — même avec des emprunts moins coûteux — restent locataires, et une croissance démographique soutenue maintient une demande intense pour un parc locatif limité. De quoi entretenir la pression sur les loyers demandés alors même que le marché de la vente se refroidit.

Le tableau n'est pas identique d'un fournisseur de données à l'autre. Le portail privé d'annonces atHome.lu a rapporté que les prix affichés des maisons et appartements anciens ont reflué au premier trimestre — maisons anciennes en baisse de 3,3 % et appartements anciens de 1,4 % sur le trimestre —, tout en décrivant des loyers globalement stables mais soutenus par une forte demande dans les zones les plus recherchées. Les portails de prix affichés peuvent diverger de l'indice du STATEC fondé sur les transactions, qui fait référence et montre, lui, de modestes hausses plutôt que des baisses.

Pour les résidents qui hésitent entre acheter et louer en 2026, le message est limpide. Les acheteurs font face à un marché qui a cessé de baisser et où le financement s'est allégé. Les locataires, surtout ceux qui signent un nouveau bail, vivent l'inverse : des hausses qui dépassent toujours largement l'inflation comme le prix des logements qu'ils espèrent un jour posséder. Le logement étant la première pression sur le coût de la vie au Luxembourg, c'est l'écart entre ces deux réalités qui marquera l'année.