Au Luxembourg, déménager expose à des loyers plus élevés

Au Luxembourg, le coût du logement ne dépend plus seulement de l’adresse ou de la surface. Il dépend aussi, de façon croissante, de la date à laquelle le bail a été signé. Les ménages installés de longue date peuvent encore bénéficier de loyers négociés dans un autre contexte. Ceux qui cherchent aujourd’hui un appartement ou une maison découvrent, eux, des prix affichés qui continuent de progresser.

L’indice d’atHome, fondé sur les annonces du deuxième trimestre 2026, en apporte une nouvelle illustration. Les loyers demandés ont augmenté de 13,4 % sur un trimestre pour les maisons et de 3,3 % pour les appartements. Sur un an, les hausses atteignent respectivement 6,6 % et 4,2 %. Ces résultats ont été publiés par atHome et rapportés séparément par RTL Today.

Cette accélération locative contraste avec un marché de la vente devenu moins agité. Les prix affichés y évoluent dans des directions différentes selon les biens, tandis que les données officielles font apparaître une reprise des transactions et une stabilisation graduelle des prix.

Le spectaculaire bond des maisons doit être relativisé

La géographie des loyers ne dessine pas un mouvement uniforme. Dans le relevé régional d’atHome, l’est affiche la plus forte progression positive pour les maisons, à +9,6 %, et le sud pour les appartements, à +8,3 %. À l’inverse, les maisons reculent de 4,0 % dans le nord et les appartements de 4,6 % dans l’ouest.

Le chiffre national des maisons, particulièrement élevé, appelle cependant une lecture prudente. L’Observatoire de l’habitat décrit ce marché comme un segment restreint et volatil. Depuis 2010, les maisons n’ont représenté historiquement qu’environ 13 % des annonces locatives. Leur part n’était plus que de 5 % au troisième trimestre 2025. Lorsque l’échantillon est aussi étroit, une modification de la composition des biens proposés peut fortement déplacer l’indice.

La hausse de 4,2 % sur un an observée pour les appartements constitue donc un signal moins spectaculaire, mais plus difficile à écarter. Elle rejoint le constat des données officielles du premier trimestre : pour les ménages entrant sur le marché, le mouvement demeure orienté à la hausse.

Un prix d’annonce ne dit pas ce que paient tous les locataires

Les indicateurs locatifs ne mesurent pas tous la même réalité. L’indice d’atHome suit les montants inscrits dans les annonces, et non les loyers finalement contractés. Un prix demandé peut être négocié. Surtout, il ne renseigne pas sur la dépense des ménages qui occupent déjà leur logement sous un bail conclu plusieurs années auparavant.

La comparaison officielle du premier trimestre 2026 rend cet écart particulièrement visible. Les loyers annoncés pour les appartements ont progressé de 4,4 % sur un an, contre 1,4 % pour l’indice du STATEC mesurant les loyers au cours des baux existants. Sur la même période, l’inflation nationale des prix à la consommation s’élevait à 1,6 %. Les loyers demandés pour les chambres meublées ont, eux, augmenté de 4,7 %, alors que ces chambres représentaient environ 18 % de l’offre locative annoncée.

L’étude luxembourgeoise sur le cadastre des loyers, publiée en juin 2026, éclaire la profondeur de cette fracture temporelle. Fondée sur 5 799 répondants, dont 5 116 questionnaires complets, elle constate que les baux commencés en 2024 ou en 2025 portent des loyers près de 75 % supérieurs à ceux des logements occupés depuis avant 2010. Luxembourg-ville présente le loyer médian en cours le plus élevé, à 25,56 € par mètre carré.

Ce différentiel de près de 75 % ne signifie pas qu’un même logement aurait automatiquement subi une telle hausse. Il met en regard des biens et des contrats pouvant différer par leur emplacement, leur taille, leur qualité ou leur ancienneté. Mais il révèle la protection relative qu’offre un bail ancien et, en miroir, la pression qui s’exerce sur les nouveaux entrants ou sur les locataires contraints de déménager.

L’indexation amortit le choc sans rattraper les loyers affichés

L’inflation nationale a atteint 2,3 % en mai 2026, déclenchant une hausse automatique de 2,5 % des salaires, traitements et pensions à compter du 1er juin. Cette indexation soutient le pouvoir d’achat, mais elle ne constitue pas une mesure complète de l’évolution annuelle du revenu individuel. Son ajustement de 2,5 % reste néanmoins inférieur aux augmentations annuelles des loyers demandés au deuxième trimestre, tant pour les appartements que pour les maisons.

Le ministre luxembourgeois du Logement et de l’Aménagement du territoire, Claude Meisch, a résumé sans détour la difficulté : « La situation est complexe et elle ne s’arrange pas, vous avez raison. » La formule vaut aussi pour la coexistence de deux dynamiques immobilières qui ne se corrigent pas au même rythme.

Du côté des ventes, la série des prix annoncés par atHome évolue en effet bien plus modérément au deuxième trimestre. Les maisons existantes gagnent 2,7 % sur trois mois, tandis que les appartements existants reculent de 1,4 % et que les appartements neufs progressent à peine, de 0,1 %.

Les données officielles sur les transactions du premier trimestre avaient déjà signalé une stabilisation. L’indice hédonique des prix du logement du STATEC a augmenté de 0,7 % sur un trimestre et de 1,7 % sur un an. Le nombre de transactions d’appartements existants a progressé de 9,4 % en rythme annuel et les ventes de maisons de 11,5 %. Les ventes d’appartements sur plan ont, en revanche, chuté de 18,2 %.

« Les tensions ne disparaissent pas ; elles ne font que se déplacer. » — Julien Licheron, économiste au LISER et à l’Observatoire de l’habitat

Les enseignements pour les locataires peuvent se résumer ainsi :

• la flambée des loyers affichés pour les maisons est réelle dans l’indice, mais elle concerne un segment réduit et volatil ;
• les appartements livrent un signal haussier moins abrupt, mais plus représentatif de la pression rencontrée lors d’une recherche de logement ;
• les baux anciens atténuent encore la hausse pour une partie des ménages, tandis qu’un déménagement expose aux conditions actuelles du marché.

Le retour des acheteurs et la stabilisation des prix de vente ne se traduisent donc pas immédiatement par un répit locatif. Pour l’heure, la reprise immobilière change de visage selon que l’on achète, que l’on reste dans son logement ou que l’on doit signer un nouveau bail.