Logement au Luxembourg : les prix de vente se stabilisent, la tension se déplace vers les loyers

Deux thermomètres mesurent la fièvre immobilière du Luxembourg, et ils ne racontent pas la même histoire. Sur les portails d’annonces, les prix affichés continuent de s’effriter, entretenant l’impression d’un marché toujours en repli. Chez les notaires, où se signent les ventes réelles, la courbe s’est au contraire redressée : au premier trimestre 2026, les prix des logements ont progressé de 0,7 % sur trois mois et de 1,7 % sur un an. La grande correction de 2023-2024 paraît soldée. Reste une tension qui, elle, ne se dément pas — elle a simplement changé d’adresse, glissant du marché de l’achat vers celui de la location.

C’est le principal enseignement du 25e rapport d’analyse de l’Observatoire de l’Habitat, l’organe d’étude du ministère du Logement, publié fin juin et rédigé par l’économiste Julien Licheron, chercheur au Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (LISER). Le document s’appuie sur l’indice hédonique des prix de STATEC et sur les actes notariés enregistrés par l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA — autrement dit sur les prix effectivement payés, et non sur les prétentions des vendeurs.

Un plateau plutôt qu’un rebond

Derrière la moyenne, la reprise avance en ordre dispersé. Les maisons existantes s’apprécient de 3,0 % sur un an, quand les appartements existants et les appartements neufs vendus en état futur d’achèvement (VEFA) ne gagnent que 0,9 % chacun. Rapportée à une inflation nationale de 1,6 % sur la même période, la hausse s’évapore presque entièrement : en termes réels, les prix font du surplace. « Les prix de vente des logements semblent désormais s’inscrire dans une phase de stabilisation », constate le rapport.

Le chemin parcouru donne la mesure de ce répit. Au quatrième trimestre 2023, au creux de la correction, l’indice STATEC plongeait de 14,4 % sur un an — cinquième trimestre consécutif de baisse —, les logements existants perdant jusqu’à 18,8 % par rapport à fin 2022. L’année 2025 a ensuite vu une reprise vigoureuse mais heurtée, que le rapport attribue largement aux mesures fiscales temporaires alors en vigueur ; fin 2025, l’indice s’était déjà posé sur un plateau (+0,4 % sur le trimestre, +0,1 % sur un an), avec un appartement existant négocié en moyenne à 7 764 €/m² et un logement en VEFA à 9 507 €/m² à l’échelle nationale.

Les ventes repartent, le neuf décroche

Côté activité, le retour à la normale est net — sauf pour le neuf. Au premier trimestre :

• 968 appartements existants ont changé de mains, soit 9,4 % de plus qu’un an plus tôt ;
• 650 maisons ont été vendues, en hausse de 11,5 % ;
• 207 appartements seulement ont trouvé preneur en VEFA, un recul de 18,2 %.

« Les volumes de transactions se stabilisent à des niveaux nettement supérieurs à ceux observés durant la phase la plus aiguë du ralentissement immobilier entre 2023 et le début de l’année 2024 », écrit l’Observatoire de l’Habitat.

La faiblesse persistante de la VEFA — que le rapport qualifie de segment fragile, toujours en deçà de ses normes d’avant-crise — porte la signature du calendrier fiscal. Le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » de 20 000 € accordé aux investisseurs achetant un logement neuf sur plan ne s’appliquait qu’aux compromis signés entre le 1er janvier et le 30 juin 2025 (actes passés au plus tard le 30 septembre 2025), et l’amortissement accéléré de 6 % s’est éteint fin septembre 2025. Leur disparition se lit directement dans les chiffres du neuf — et hypothèque l’offre de demain, car un logement qui ne se vend pas sur plan aujourd’hui est, le plus souvent, un logement qui ne se construira pas.

Ce que les annonces ne disent pas

Comment concilier ces données officielles avec les baisses qu’affichent les portails immobiliers ? Immotop.lu chiffrait le prix de vente moyen annoncé à 8 177 €/m² au premier trimestre, en repli de 1,8 % sur trois mois et de 2,3 % sur un an, avec une moyenne de 11 569 €/m² à Luxembourg-Ville. Son concurrent atHome.lu observait début avril des prix affichés passés sous les 8 000 €/m² pour les appartements existants (−1,4 % sur le trimestre), sous les 6 000 €/m² pour les maisons existantes et sous les 10 000 €/m² pour le neuf (−3,3 % dans les deux cas).

Il n’y a pourtant pas contradiction : les deux séries ne mesurent pas la même chose. Les portails enregistrent ce que les vendeurs demandent ; l’indice STATEC, ce que les acheteurs paient réellement, à taille, qualité et localisation comparables. Des prix affichés qui fléchissent pendant que les prix actés se raffermissent signalent surtout des vendeurs devenus plus réalistes — un argument de négociation pour les candidats à l’achat, pas la preuve d’une rechute du marché.

La tension a changé de camp

Le point de vigilance du rapport se situe désormais chez les locataires. Les loyers annoncés des appartements ont augmenté de 0,5 % sur le trimestre et de 4,4 % sur un an ; ceux des chambres meublées, de 4,7 % — dans les deux cas bien au-delà de l’inflation et des prix de vente. « Le marché locatif des appartements semble ainsi connaître une nouvelle phase de tension », avertit l’Observatoire. Les locataires en place restent relativement à l’abri : l’indice STATEC des loyers pour les baux en cours ne progresse que de 1,4 %, au rythme de l’inflation. La charge pèse donc d’abord sur ceux qui signent un nouveau bail — nouveaux arrivants, jeunes ménages, frontaliers qui s’installent. Chez Immotop.lu, le loyer moyen annoncé atteignait 31,6 €/m², en hausse de 6,4 % sur un an.

Pour le gouvernement, qui a fait du logement son grand chantier intérieur, le rapport tombe en deux temps. Son principal soutien à l’accession — le Bëllegen Akt, porté à 40 000 € par acquéreur (80 000 € pour un couple) pour une résidence principale et désormais pérennisé — coïncide avec un marché de la vente assaini. Mais la pression locative s’intensifie au moment précis où s’ouvre la réforme du bail à loyer : en avril, l’Observatoire de l’Habitat a publié trois études sur l’encadrement des loyers pour nourrir ce débat. La correction, au vu des chiffres officiels, appartient au passé. La question de l’accessibilité du logement, elle, reste entière.