Le mètre carré affiché retombe vers 8 000 euros, mais l'indice officiel parle de plateau

Il faut se garder de lire le marché luxembourgeois du logement à travers un seul chiffre. Le prix moyen demandé dans les annonces est repassé sous la barre symbolique, glissant vers 8 000 euros le mètre carré, selon les dernières données du portail Immotop : un mouvement de baisse entamé lorsque la Banque centrale européenne a relevé ses taux d'intérêt en 2022. Mais l'indice officiel du pays, construit à partir des transactions réellement conclues, raconte une tout autre histoire — celle d'un marché qui a, pour l'essentiel, digéré sa correction.

D'après le dernier baromètre d'Immotop, le prix affiché s'établissait en moyenne à 8 111 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2026, en repli de 5 % sur un an et de 0,8 % par rapport au trimestre précédent, comme l'ont rapporté L'essentiel et Le Quotidien. C'est en deçà des 8 177 euros du premier trimestre et bien loin des 8 700 euros atteints à la mi-2023. La baisse touche presque tout le territoire : dans le Centre, autour de la capitale, les prix demandés reculent de 5,6 % sur un an, à environ 10 500 euros le mètre carré. Seul le Nord, région la moins chère à quelque 6 000 euros, progresse légèrement, de 0,9 %.

Deux thermomètres pour un même marché

Le chiffre de la baisse s'accompagne d'une réserve de taille. L'étude d'Immotop, comme le souligne Le Quotidien, « repose sur les prix affichés dans les annonces publiées sur la plateforme et non sur les prix réellement payés lors des transactions ». Or les prix demandés ont tendance à réagir avec retard et à surestimer le marché : ce n'est pas l'étalon retenu par l'État.

La référence, c'est l'indice conjoint du STATEC et de l'Observatoire de l'Habitat, bâti à partir des actes notariés et publié chaque trimestre depuis 2013. À cette aune, le tableau est nettement plus apaisé. Dans son analyse du premier trimestre 2026, le ministère du Logement a fait état d'un indice de prix hédonique en hausse de 0,7 % sur le trimestre et de 1,7 % sur un an : les logements anciens de type maison progressent de 3,0 %, les appartements anciens de 0,9 % et les appartements neufs de 0,9 %. Le rapport précédent, portant sur le quatrième trimestre 2025, montrait un indice quasiment stable sur un an, à +0,1 %.

« Les prix semblent avoir atteint un plateau, avec des variations limitées et parfois hétérogènes », résume Julien Licheron, économiste au LISER et membre de l'Observatoire de l'Habitat.

Autrement dit, les annonces continuent de se rafraîchir tandis que les ventes effectivement signées se sont stabilisées. L'écart tient à la mécanique même des deux mesures : les prix demandés s'ajustent vite à une demande plus molle, là où l'indice des transactions, corrigé de la qualité des biens, se déplace lentement.

Une correction née de la remontée des taux

Le sommet remonte à la mi-2022. Quand la Banque centrale européenne a relevé brutalement le coût du crédit pour juguler l'inflation, la capacité d'emprunt des ménages s'est effondrée et les acheteurs se sont retirés. Le segment de l'ancien a plongé le premier et le plus fort, cédant environ 21,5 % entre le deuxième trimestre 2022 et la fin 2023, selon les chiffres de l'Observatoire ; Chronicle.lu, s'appuyant sur la même source, chiffre à 16,3 % le recul plus large enregistré entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.

Le volume des transactions a raconté une histoire plus brutale encore, à peu près divisé par deux en 2023 avant de se redresser en 2024 et 2025 vers ses niveaux d'avant-crise. Les analystes du LISER voient dans l'ajustement d'environ 15 % de 2023 la correction dont le marché avait besoin une fois les taux d'emprunt modifiés, les prix étant restés globalement stables au cours des dix-huit mois suivants.

La reprise n'a rien de linéaire. Les prix ont bondi de 4,4 % sur un trimestre au deuxième trimestre 2025, les acheteurs se précipitant pour devancer la fin des mesures fiscales temporaires, avant de rendre 3,5 % le trimestre suivant, une fois l'échéance passée — une volatilité que les statisticiens ont pris soin de retrancher de la tendance de fond.

L'ancien et le neuf ne vont pas du même pas

Les données officielles distinguent aussi les deux moitiés du marché, qui n'évoluent pas de concert :

• Les logements anciens (le marché de la revente) sont restés globalement plats : les appartements anciens n'ont progressé que de 0,2 % sur un an au quatrième trimestre 2025, puis de 0,9 % au premier trimestre 2026.
• Les appartements neufs, vendus sur plan en VEFA, se sont mieux tenus, en hausse de 2,0 % sur un an fin 2025, un écho partiel de la poussée fiscale du début d'année.
• Les maisons anciennes sont passées d'un recul annuel de 1,0 % fin 2025 à une progression de 3,0 % au premier trimestre 2026.

Là où les agences dictaient naguère leurs conditions, l'équilibre s'est déplacé. « Les négociations sont redevenues plus saines, avec un rapport de force entre vendeurs et acheteurs », observe Pierre Clément, directeur général de l'agence Nexvia.

Ce que cela change pour acheter, vendre ou louer

Correction ou pas, le Luxembourg reste l'un des marchés du logement les plus chers d'Europe. Même après la baisse, le prix affiché moyen dépasse 8 000 euros le mètre carré, et il franchit 11 000 euros dans la capitale, jusqu'à 12 578 euros à Belair, le quartier le plus onéreux. Pour bien des ménages, le léger repli des prix a été effacé par la hausse du coût du crédit.

Cet étau a rabattu vers la location des candidats à l'achat, tendant un peu plus un marché locatif déjà sous pression. Les loyers annoncés ont augmenté de 4,4 % sur un an au premier trimestre 2026, selon l'Observatoire, très au-delà des 1,6 % d'inflation des prix à la consommation.

Reste à savoir si le tassement des prix affichés se répercutera sur les transactions : c'est là que se jouera l'année. Une partie de la profession parie sur un plancher solide. « Pour 2026, nous nous attendons à une année plus dynamique, avec une remontée progressive de la demande et une légère croissance des prix », anticipe Kim Felten, associé gérant de l'agence Hektar. À en croire les chiffres officiels, la longue glissade du logement luxembourgeois ressemble moins à une chute qui se poursuit qu'à un marché en train de tâter son point bas.