Erëm Liewen um Wunnengsmaart: Verkeef klammen, Präisser stabil — mee d'Loyeren zéien un

Beim Notaire gëtt erëm ënnerschriwwen: Am éischten Trimester 2026 hunn 968 existéierend Appartementer an 650 Haiser de Besëtzer gewiesselt — 9,4 respektiv 11,5 Prozent méi wéi ee Joer virdrun. D'Verkafspräisser hunn dobäi liicht ugezunn: plus 0,7 Prozent par rapport zum Trimester virdrun, plus 1,7 Prozent op ee Joer. Vun der déiwer Kris vun 2023/24 ass an den offiziellen Zuelen net méi vill ze spieren. Ugespaant bleift et awer op der anerer Säit vum Maart: D'annoncéiert Loyere klamme bal dräimol sou séier wéi d'Verkafspräisser an d'Inflatioun.

Déi Donnéeë stamen aus dem 25. Analyse-Rapport vum Observatoire de l'Habitat, der Fuerschungszell vum Logementsministère, deen Enn Juni erauskomm ass. Geschriwwen huet en de Julien Licheron, Economist um LISER. D'Basis sinn den hedonesche Präisindex vum Statec an déi notariell Akte vun der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) — also dat, wat beim Notaire wierklech bezuelt gouf, an net dat, wat op de Portaler steet.

Hannert dem Gesamtindex ass d'Erhuelung ongläich verdeelt: Existéierend Haiser hu sech op ee Joer ëm 3,0 Prozent verdeiert, existéierend Appartementer grad wéi nei Appartementer um Plang (Vefa) just ëm 0,9 Prozent. Bei 1,6 Prozent Inflatioun iwwer déiselwecht zwielef Méint heescht dat: Real bewege sech d'Präisser kaum — e Plateau, kee Rebond. Fir d'Gréisstenuerdnung: Enn 2025 louch en existéierenden Appartement am Landesduerchschnëtt bei 7.764 €/m², eng Vefa-Wunneng bei 9.507 €/m².

Just den Neibau kënnt net vun der Plaz

Am Bestand ass d'Aktivitéit laut dem Rapport erëm no un deem, wat virun der Kris normal war. Ganz anescht beim Verkaf um Plang: Just 207 nei Appartementer hu Keefer fonnt, 18,2 Prozent manner wéi ee Joer virdrun a weider wäit ënner de fréieren Niveauen — d'Vefa bleift dee fragillen Deel vum Maart.

„D'Transaktiounsvolumme stabiliséiere sech op Niveauen, déi kloer iwwer deene leien, déi an der akutster Phas vum Ralentissement um Immobiliemaart tëscht 2023 an Ufank 2024 observéiert goufen", hält den Observatoire am Rapport fest.

De Referenzpunkt ass bewosst gewielt. Am véierten Trimester 2023 louch de Statec-Index 14,4 Prozent am Minus par rapport zum Joer virdrun — de fënnefte Réckgang hannerteneen —, bei den existéierende Wunnenge waren et souguer minus 18,8 Prozent. 2025 ass dunn eng staark, mee onroueg Erhuelung komm, déi de Rapport gréisstendeels op temporär Steiermoossnamen zréckféiert; Enn 2025 war den Index scho praktesch stabil (+0,4 Prozent zum Trimester, +0,1 Prozent op ee Joer). Déi Moossname sinn elo ausgelaf:

• Den 20.000-Euro-Bëllegen-Akt fir Investisseuren, déi eng Vefa-Wunneng fir ze verlounen kaaft hunn, huet just fir Verträg vum 1. Januar bis den 30. Juni 2025 gegollt, mam notariellen Akt bis spéitstens den 30. September 2025.
• Den accéléréierten Amortissement vu 6 Prozent fir Vefa-Keef ass den 30. September 2025 ausgelaf.

Datt déi zwee Hiewele feelen, gesäit een haut un de schwaache Vefa-Zuelen — an dat ass e Warnsignal fir d'Offer vu muer: Wat elo net um Plang verkaaft gëtt, gëtt herno gréisstendeels och net gebaut. D'Verkafspräisser dogéint, sou de Rapport, „schéngen elo an eng Phas vun der Stabiliséierung eranzegoen".

Wat d'Portaler weisen — a wat net

Op den éischte Bléck passen d'Zuele vun den Immobilieportaler net an dëst Bild. Immotop.lu huet fir den éischten Trimester en duerchschnëttlechen annoncéierte Verkafspräis vun 8.177 €/m² gemellt, 1,8 Prozent manner wéi am Trimester virdrun an 2,3 Prozent ënner dem Wäert vun engem Joer virdrun; an der Stad louch de Schnëtt bei 11.569 €/m². AtHome.lu huet Ufank Abrëll déiselwecht Tendenz beschriwwen: existéierend Appartementer ënner 8.000 €/m² (minus 1,4 Prozent zum Virtrimester), existéierend Haiser ënner 6.000 €/m² an Neibau-Appartementer ënner 10.000 €/m² (jeeweils minus 3,3 Prozent).

E Widdersproch ass dat awer keen: Déi zwou Serië moossen net datselwecht. D'Portaler weisen, wat d'Verkeefer froen; de Statec-Index weist, wat d'Keefer um Enn bezuelen, beräinegt no Gréisst, Lag a Qualitéit vun all verkaafter Wunneng. Wann d'Ufropräisser noginn, wärend d'Transaktiounspräisser sech festegen, dann heescht dat virun allem: D'Verkeefer setzen hir Präisser méi realistesch un — fir Keefer en Argument beim Verhandelen, awer kee Beweis, datt d'Korrektur erëm lassgaange wier.

Wien haut lount, spiert den Drock

Den däitlechsten Drock läit laut dem Rapport um Loyersmaart. D'annoncéiert Loyere fir Appartementer sinn am éischten Trimester ëm 0,5 Prozent geklommen, op ee Joer ëm 4,4 Prozent; bei de méibléierten Zëmmere waren et 4,7 Prozent — allebéid wäit iwwer Inflatioun a Verkafspräisser. Op Immotop.lu louch den duerchschnëttlechen annoncéierte Loyer bei 31,6 €/m², e Plus vu 6,4 Prozent op ee Joer. „De Loyersmaart fir Appartementer schéngt domat eng nei Phas vun Tensioun ze kennen", schreift den Observatoire. Wien e lafende Bail huet, ass besser ofgeschiermt: De Statec-Index fir déi bestoend Bailen ass just ëm 1,4 Prozent geklommen, ongeféier am Takt mat der Inflatioun. D'Laascht dréit deemno, wien nei ënnerschreift — dacks jonk Stéit, Leit, déi frësch an d'Land kommen, a jiddwereen, dee plënnere muss.

Rou fir d'Keefer, Chantiere fir d'Politik

Fir Keefer beschreiwen d'Donnéeën eng Phas vu relativer Rou: Präisser, déi real stabil sinn, méi Auswiel a méi Ofschlëss, an Ufropräisser, déi weider noginn. Fir Verkeefer vu bestoende Wunnengen ass de Maart erëm a Beweegung; fir d'Promoteure bleift d'Vefa dee schwaache Punkt, mat engem Réckgang vu bal engem Fënneftel trotz der allgemenger Erhuelung.

Fir d'Regierung schneit de Rapport an zwou Richtungen. Hir wichtegst Hëllef beim Kaf — de Bëllegen Akt, elo permanent 40.000 Euro pro Keefer respektiv 80.000 Euro fir eng Koppel bei der Haaptresidenz — fält mat engem Verkafsmaart zesummen, dee säi Gläichgewiicht fonnt huet. Mee den Drock op d'Locatairen hëlt genee an deem Moment zou, wou d'Reform vum Bail à loyer preparéiert gëtt; am Abrëll huet den Observatoire dräi Studien iwwer d'Loyersreglementatioun publizéiert, déi an déi Debatt afléisse sollen. D'Korrektur ass, no den offiziellen Zuelen, eriwwer. D'Fro vun der Abordabilitéit vum Wunnen zu Lëtzebuerg ass et net.