Logement abordable : l'État double ses chantiers pendant que le privé reste à l'arrêt

C'est un chiffre qui tranche avec la morosité ambiante. En l'espace d'une année, le principal promoteur public du Luxembourg a plus que doublé le nombre de logements qu'il avait en chantier — le signe le plus tangible, à ce jour, que le gel de la construction qui étreint le pays depuis 2022 pourrait enfin desserrer son emprise. À une nuance de taille près : ce sursaut est presque entièrement porté par l'argent public, tandis que les promoteurs privés restent, eux, sur la touche.

Selon son rapport annuel, le Fonds du logement — l'organisme public qui est aussi le premier bailleur social du Grand-Duché — recensait 1 227 logements en chantier fin 2025, contre 638 douze mois plus tôt, soit une hausse de 92 %. Le Fonds fait état de 63 chantiers actifs à travers le pays et de 116 logements achevés au cours de l'année. Son parc existant compte 2 439 unités locatives réparties dans 56 communes, auxquelles s'ajoutent 1 756 ménages accompagnés vers l'accession à la propriété dans 31 communes.

Le même élan se retrouve à la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM), l'autre grand opérateur public de logements abordables. Celle-ci a mis en chantier 473 logements abordables en 2025, un record, en progression de 57 % sur les 301 de 2024 — un chiffre déjà en hausse par rapport aux 230 de 2023. La SNHBM indique avoir livré 288 logements et en avoir 1 335 en cours de réalisation à la fin de l'exercice.

Un rebond financé sur fonds publics

Les deux institutions présentent 2025 comme un point de bascule après le coup d'arrêt provoqué, à partir du milieu de 2022, par la remontée brutale des taux d'intérêt, l'envolée des coûts de construction et l'effondrement de la demande. Sur les 473 logements lancés par la SNHBM, 136 proviennent du programme d'acquisition de logements en état futur d'achèvement (Véfa) mené par l'État, les 337 autres étant développés en propre.

Annick Rock, présidente du conseil d'administration de la SNHBM, y voit le fruit d'un travail de fond. « Cette accélération significative reflète la poursuite des efforts menés par la SNHBM pour contribuer à l'augmentation de logements abordables et de soutenir durablement la politique nationale du logement abordable », déclare-t-elle. Le directeur général, Guy Entringer, met en avant l'ancrage local des projets : « Grâce aux nombreuses collaborations menées avec les communes, nous continuons à développer des projets adaptés aux besoins locaux et à renforcer l'offre en logements abordables à travers le pays. »

L'effort public s'inscrit dans la durée. Le Fonds du logement s'est fixé pour objectif plus de 5 000 logements supplémentaires sur les vingt prochaines années, quand la SNHBM dispose d'une réserve foncière pour environ 3 032 logements et vise, à moyen terme, un rythme de quelque 400 unités par an. Parmi les chantiers phares figurent l'écoquartier Elmen, à Olm, le projet Itzigerknupp à Luxembourg-Bonnevoie et l'opération JFK au Kirchberg.

Le marché privé toujours à la peine

Vu depuis l'ensemble du marché, le tableau est nettement plus sombre. Dans l'édition de mars 2026 du « Logement en chiffres » (n° 19), le Statec et l'Observatoire de l'habitat — sous la plume de Marc Ferring et du Dr Julien Licheron — pointent que les ventes d'appartements neufs vendus en Véfa, bon indicateur de l'activité de la construction privée, demeurent le talon d'Achille du marché.

Seuls 149 appartements neufs ont trouvé preneur au quatrième trimestre 2025, soit 54,3 % de moins qu'au trimestre précédent (326) et 62,4 % de moins qu'un an plus tôt. Avant la crise, il s'en vendait en moyenne 714 par trimestre entre 2017 et 2021. En incluant l'ancien, le total des ventes d'appartements recule de 34 % sur un an, à 1 145 unités, contre une moyenne de 1 796 par trimestre avant la crise. Les ventes de maisons (648) et de terrains à bâtir (329) cèdent respectivement 28,2 % et 11,3 % sur un an.

La reprise du marché immobilier résidentiel au Luxembourg est engagée, mais encore incomplète et hétérogène selon les segments.

Les prix, eux, ont cessé de reculer. L'indice général des prix des logements est resté quasi stable sur un an au quatrième trimestre (+0,1 %) et a progressé de 1,6 % sur l'ensemble de 2025 — la première hausse annuelle après des chutes de 9,1 % en 2023 et de 5,2 % en 2024. Le Statec relève par ailleurs que le nombre de logements autorisés a fondu de plus de 35 % entre 2022 et 2024, tarissant en amont l'alimentation du marché.

Effet de base ou vrai retournement ?

Certains rebonds spectaculaires appellent à la prudence. Les ventes d'appartements en Véfa ont environ doublé sur un an aux deuxième et troisième trimestres 2025 (+126 % puis +125 %), mais à partir de niveaux historiquement déprimés — et cette poussée doit beaucoup aux acquéreurs pressés de boucler leur achat avant l'expiration, le 30 juin 2025, de mesures fiscales temporaires (amortissement accéléré de 6 % sur la Véfa, plus-values taxées au quart du taux global). Une fois ces dispositifs échus, l'activité est retombée au dernier trimestre, illustrant la fragilité de la reprise privée.

C'est donc au secteur public qu'échoit l'essentiel du travail. Le doublement des logements en chantier se concentre chez les opérateurs de l'État, dont les projets dépendent des budgets publics plutôt que des conditions de crédit et de financement qui continuent de peser sur les constructeurs privés. La Commission européenne s'attend à ce que l'activité de construction « se redresse lentement », l'investissement dans le logement ne devant progresser que « légèrement » en 2026.

Pour les résidents, l'enjeu est immense. L'offre et l'accessibilité du logement demeurent la question intérieure numéro un du pays, et des années de construction atone ont creusé une pénurie qui propulse prix et loyers hors de portée de nombreux ménages. Voici, en quelques repères, l'état du marché fin 2025 :

• Fonds du logement : 1 227 logements en chantier (638 un an plus tôt) ; 116 livrés en 2025.
• SNHBM : 473 logements abordables lancés, un record en hausse de 57 % ; 288 livrés ; 1 335 en cours.
• Appartements neufs : 149 ventes au 4ᵉ trimestre 2025, en baisse de 62 % sur un an, loin de la norme d'avant-crise (714 par trimestre).
• Prix : +1,6 % sur 2025, première hausse annuelle après deux années de recul.

Reste à savoir si ce sursaut public annonce un redressement plus large ou se borne à poser un plancher, financé par l'État, sous un marché privé encore figé. La réponse dépendra de la vitesse à laquelle les conditions de financement se détendront et les autorisations repartiront. Au vu de 2025, le dégel a commencé — mais il est inégal, et loin d'être achevé.