Mehr Verkäufe, doch keine Entwarnung am Luxemburger Wohnungsmarkt

968 Bestandswohnungen wechselten im ersten Quartal 2026 den Eigentümer. Diese Zahl signalisiert eine Rückkehr von Käufern, nicht aber die Lösung der Luxemburger Wohnungsfrage. Während sich das Geschäft mit vorhandenen Immobilien normalisiert, steigen Angebotsmieten deutlich schneller als die Verbraucherpreise. Zugleich bleibt der für eine nachhaltige Entlastung entscheidende Neubau schwach.

Damit verfestigt sich eine ungleiche Erholung. Eigentümer und finanzierungsfähige Käufer profitieren von stabileren Marktverhältnissen. Haushalte auf Wohnungssuche, Mieter und viele Ersterwerber treffen dagegen weiterhin auf hohe Belastungen und ein knappes Angebot.

Der Bestand trägt die Marktbelebung

Die jüngsten amtlichen Daten zu abgeschlossenen Verkäufen reichen bis zum ersten Quartal 2026 und sind noch vorläufig. Nach der Analyse des Observatoire de l’habitat wurden 968 bestehende Wohnungen verkauft, 9,4 % mehr als ein Jahr zuvor. Bei Häusern stieg die Zahl der Transaktionen um 11,5 % auf 650.

Das Geschäft mit Bestandswohnungen näherte sich damit wieder seinem früheren Umfang. In den ersten Quartalen der Jahre 2017 bis 2021 waren durchschnittlich 1.032 Verkäufe registriert worden. Die Zahlen sprechen für eine Normalisierung in diesem Marktsegment.

Auch die Preise legten moderat zu. Der zusammengefasste Häuserpreisindex von STATEC stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,7 % und binnen Jahresfrist um 1,7 %. Eurostat weist unabhängig davon dieselben Veränderungen aus. Bestehende Häuser verteuerten sich im Jahresvergleich um 3,0 %, Bestandswohnungen und Wohnungen im Bau beziehungsweise vom Plan jeweils um 0,9 %.

Von einer umfassenden Erholung kann dennoch keine Rede sein. Lediglich 207 Wohnungen vom Plan wurden verkauft. Das waren 18,2 % weniger als ein Jahr zuvor und nicht einmal ein Drittel des Vorkrisenniveaus von annähernd 650 Verkäufen in einem durchschnittlichen ersten Quartal.

• Bestandswohnungen: 968 Verkäufe, ein Plus von 9,4 % binnen Jahresfrist.
• Häuser: 650 Verkäufe, ein Anstieg um 11,5 %.
• Wohnungen vom Plan: 207 Verkäufe, ein Rückgang um 18,2 %.

Michel Weckering, stellvertretender Leiter des Bereichs Businesses & Entrepreneurs bei der Banque de Luxembourg, fasst die strukturelle Lage so zusammen: „Zwischen Angebot und Nachfrage besteht weiterhin ein Ungleichgewicht, und die Wohnungsknappheit ist nicht verschwunden.“

Der Preis eines neuen Mietvertrags

Am Mietmarkt fehlt selbst dieses vorsichtige Stabilisierungssignal. Die inserierten Mieten für Wohnungen lagen im ersten Quartal 4,4 % über dem Vorjahreswert. Die Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum lediglich um 1,6 %. Der STATEC-Index für Mieten in bestehenden Vertragsverhältnissen nahm sogar nur um 1,4 % zu. Bei möblierten Zimmern erhöhten sich die Angebotsmieten um 4,7 %.

Die Differenz zeigt, dass vor allem ein Umzug oder der erstmalige Eintritt in den Mietmarkt teuer ist. Angebotsmieten bilden die aktuellen Zugangspreise ab; sie entsprechen nicht den Zahlungen sämtlicher Bestandsmieter. Private Portaldaten für das zweite Quartal 2026 bestätigen jedoch die Richtung: Die dort erfassten Angebotsmieten für Wohnungen stiegen binnen Jahresfrist um 4,2 %. Wegen der abweichenden Stichprobe sind beide Reihen nicht unmittelbar gleichzusetzen.

Wie stark das Vertragsdatum die Belastung prägt, zeigt die erste Erhebung des Mietkatasters. Die Mieten aus Verträgen, die 2024 oder 2025 abgeschlossen wurden, lagen annähernd 75 % über jenen für Wohnungen, die bereits seit der Zeit vor 2010 bewohnt werden. In Luxemburg-Stadt betrug die in der Erhebung festgestellte Medianmiete 25,56 €/m².

Auch im Verhältnis zum Einkommen ist die Belastung hoch. Laut Europäischer Kommission gaben Mieter 2024 insgesamt 27 % ihres Einkommens für die Miete aus – der zweithöchste Anteil im Euroraum. Nach Berechnungen der OECD verwendete ein durchschnittlicher Eigentümer mit Hypothek etwa ein Drittel seines verfügbaren Einkommens für die Finanzierung. Die Bezahlbarkeit verschlechterte sich 2023 und 2024, weil höhere Hypothekenzinsen den Rückgang der realen Immobilienpreise überwogen.

Weniger Genehmigungen, verspätete Bilanz

Für eine dauerhafte Entspannung müsste aus der Marktbelebung zusätzliches Angebot entstehen. Die Genehmigungszahlen weisen bislang in die andere Richtung. STATEC zählte 2024 insgesamt 4.025 genehmigte Wohnungen. Das waren 8,6 % weniger als die 4.458 Einheiten von 2023 und 34 % weniger als die 6.105 Genehmigungen im Jahr 2021. Im ersten Halbjahr 2025 kamen lediglich 1.579 Einheiten hinzu.

Genehmigungen garantieren keinen Baubeginn und erst recht keine Fertigstellung. Zugleich endet die jüngste veröffentlichte Fertigstellungsstatistik noch immer im Jahr 2021. Damals wurden 4.051 Wohnungen fertiggestellt: 1.248 Häuser, 1.947 Einheiten in reinen Mehrfamilienhäusern, 855 Einheiten in gemischt genutzten Wohngebäuden und eine weitere Einheit.

Die Regierung kündigte an, die Fertigstellungszahlen für 2022 und 2023 im Verlauf des Jahres 2026 vorzulegen. Die Daten für 2024 und 2025 sollen 2027 folgen. Dieser erhebliche Zeitverzug erschwert die Beurteilung, ob Fördermaßnahmen tatsächlich zusätzliche Wohnungen hervorbringen oder zunächst nur Transaktionen und Genehmigungen anregen.

Neue Kaufhilfen treffen auf ein knappes Angebot

Das im Juli 2026 vorgestellte Maßnahmenpaket soll Nachfrage und Wohnungsbau stützen. Vorgesehen ist eine Anhebung der Steuergutschrift Bëllegen Akt auf 45.000 € je Käufer. Für berechtigte Ersterwerber im Alter von höchstens 35 Jahren soll die Bemessungsgrundlage der Zinssubvention auf ein Darlehen von 300.000 € erweitert werden.

Bei qualifizierten, vom Plan erworbenen Hauptwohnsitzen soll der auf die Bauleistung entfallende Teil vorübergehend von den Eintragungsgebühren befreit werden. Weitere 300 Millionen € sind für staatliche Käufe bezahlbarer Wohnungen vom Plan vorgesehen. Anfang 2027 soll zudem eine Wohnungsbauanleihe über 250 Millionen € ausgegeben werden. Mehrere Bestandteile bedürfen noch gesetzlicher Grundlagen.

„Zum ersten Mal sind steuerliche Maßnahmen im Wohnungsbereich an soziale Kriterien geknüpft.“ — Claude Meisch, Minister für Wohnungsbau und Raumplanung

Die Hilfen können einzelnen Haushalten den Erwerb erleichtern und blockierte Vorhaben voranbringen. Bei unverändert knappem Angebot besteht jedoch das Risiko, dass zusätzliche Kaufkraft teilweise in höheren Preisen aufgeht. LISER-Forscher Julien Licheron benennt diesen Zielkonflikt knapp: „Das ist das Problem bei der Subventionierung der Nachfrage.“

Entscheidend ist deshalb nicht allein ein weiteres Quartal mit mehr Verkäufen. Erst wenn Genehmigungen in Baustellen und Baustellen in bezugsfertige Wohnungen münden, kann zusätzliches Angebot die Belastung von Mietern und Ersterwerbern senken. Die bisherigen Zahlen liefern dafür noch keinen Beleg.