Staatliche Bauträger ziehen an: Luxemburgs öffentlicher Wohnungsbau verdoppelt sich

Während private Bauherren in Luxemburg weiter abwarten, hat der öffentliche Sektor 2025 einen Gang hochgeschaltet. Der Fonds du logement, der größte staatliche Bauträger und zugleich bedeutendste soziale Vermieter des Landes, hatte zum Jahresende 1.227 Wohnungen im Bau — nach 638 ein Jahr zuvor. Das ist mehr als eine Verdopplung und das bislang deutlichste Anzeichen dafür, dass die seit 2022 anhaltende Baukrise ihren Tiefpunkt durchschritten haben könnte.

Laut seinem Jahresbericht unterhielt der Fonds landesweit 63 aktive Baustellen und stellte im Laufe des Jahres 116 Wohnungen fertig. Der Bestand umfasst 2.439 Mietwohnungen in 56 Gemeinden; über Programme zum verbilligten Verkauf half die Einrichtung zudem 1.756 Haushalten in 31 Gemeinden ins Wohneigentum. Direktor Jacques Vandivinit steht einem Haus vor, das sich über die kommenden 20 Jahre mehr als 5.000 zusätzliche Wohnungen zum Ziel gesetzt hat.

Den Aufwärtstrend bestätigt die zweite große öffentliche Gesellschaft, die Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM). Sie brachte 2025 einen Rekord von 473 bezahlbaren Wohnungen auf den Weg — ein Sprung um rund 57 Prozent gegenüber 301 im Vorjahr, das seinerseits von 230 Einheiten im Jahr 2023 gestiegen war. 288 Wohnungen wurden fertiggestellt, 1.335 befanden sich zum Jahresende im Bau.

Der Staat als Motor

Beide Institutionen deuten 2025 als Wendepunkt nach einer Starre, die Luxemburg ab Mitte 2022 erfasst hatte: stark gestiegene Zinsen, kletternde Baukosten und ein Einbruch der Nachfrage hatten den Markt gelähmt. Die SNHBM sprach vom höchsten Wert ihrer Geschichte. Von den 473 Wohnungen entfielen 136 auf ein staatliches Programm zum Ankauf von Wohnungen ab Plan (VEFA), die übrigen 337 entwickelte die Gesellschaft selbst.

Annick Rock, Verwaltungsratspräsidentin der SNHBM, führte den Zuwachs auf die anhaltenden Anstrengungen der Gesellschaft zurück, zum Ausbau des bezahlbaren Wohnraums beizutragen und die nationale Politik des bezahlbaren Wohnens dauerhaft zu stützen. Generaldirektor Guy Entringer verwies auf die Zusammenarbeit vor Ort: „Dank der zahlreichen Kooperationen mit den Gemeinden entwickeln wir weiterhin Projekte, die auf die lokalen Bedürfnisse zugeschnitten sind, und stärken das Angebot an bezahlbarem Wohnraum im ganzen Land.“

Der öffentliche Vorstoß ist gewollt. Die SNHBM verfügt über eine Grundstücksreserve für rund 3.032 Wohnungen und strebt mittelfristig etwa 400 Einheiten pro Jahr an. Zu den Vorzeigeprojekten zählen das Ökoviertel Elmen in Olm, Itzigerknupp in Luxemburg-Bonneweg sowie das JFK-Projekt auf Kirchberg.

Der private Markt bleibt eingefroren

Das Bild des Gesamtmarkts fällt weit nüchterner aus. In der März-Ausgabe 2026 von „Le Logement en chiffres“ (Nr. 19) berichten STATEC und das Observatoire de l'Habitat, dass der Verkauf von Neubauwohnungen — über sogenannte VEFA-Verträge ab Plan veräußert und damit ein Gradmesser für die private Bautätigkeit — der wunde Punkt des Marktes bleibe.

Nur 149 solcher Wohnungen wechselten im vierten Quartal 2025 den Besitzer, ein Rückgang um 54,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 62,4 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Vor der Krise wurden zwischen 2017 und 2021 im Schnitt 714 Neubauwohnungen je Quartal verkauft. Der gesamte Wohnungsverkauf einschließlich Bestand sank im selben Quartal um 34,0 Prozent auf 1.145 Einheiten; auch Häuser (648, minus 28,2 Prozent) und Baugrundstücke (329, minus 11,3 Prozent) gaben nach.

Die Erholung des luxemburgischen Wohnimmobilienmarktes hat begonnen, ist aber noch unvollständig und je nach Segment uneinheitlich.

Immerhin: Der Preisverfall ist gestoppt. Der allgemeine Preisindex für Wohnhäuser lag im Zwölfmonatszeitraum bis zum vierten Quartal 2025 mit plus 0,1 Prozent nahezu unverändert und stieg über das Gesamtjahr um 1,6 Prozent — der erste Jahreszuwachs nach Rückgängen von 9,1 Prozent (2023) und 5,2 Prozent (2024). STATEC verweist zugleich auf ein Kernproblem: Die Zahl der genehmigten Wohnungen fiel zwischen 2022 und 2024 um mehr als ein Drittel und trocknete den Nachschub aus.

Niedrige Basis oder echte Wende?

Manche der auffälligen Zuwächse tragen eine Warnung in sich. Die Verkäufe von Wohnungen ab Plan verdoppelten sich im zweiten und dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr nahezu (plus 126 beziehungsweise plus 125 Prozent) — allerdings von historisch gedrückten Niveaus. Zusätzlich beflügelt wurde der Anstieg von Käufern, die vor dem Auslaufen befristeter Steuervorteile zum 30. Juni 2025 abschließen wollten. Nach deren Wegfall gaben die Zahlen im vierten Quartal wieder nach.

So schultert der öffentliche Sektor derzeit einen Großteil der Last. Die Verdopplung der im Bau befindlichen Wohnungen konzentriert sich auf staatliche Träger, deren Projekte an öffentliche Budgets geknüpft sind — und nicht an die Kredit- und Finanzierungsbedingungen, die private Bauherren weiter belasten. Die Europäische Kommission erwartet eine nur „langsame“ Erholung der Bautätigkeit; die Investitionen in den Wohnungsbau dürften 2026 lediglich „leicht“ anziehen. Das Vertrauen in der Branche hat sich in den vergangenen zwölf Monaten allerdings verbessert.

Für die Einwohner steht viel auf dem Spiel. Angebot und Bezahlbarkeit von Wohnraum bleiben Luxemburgs bestimmendes innenpolitisches Thema; Jahre schwacher Bautätigkeit haben den Mangel vertieft, der Preise und Mieten für viele unerschwinglich macht. Die folgenden Zahlen fassen die Lage zum Jahresende 2025 zusammen:

• Fonds du logement: 1.227 Wohnungen im Bau (638 ein Jahr zuvor); 116 im Jahr 2025 fertiggestellt.
• SNHBM: 473 bezahlbare Wohnungen begonnen — Rekord und plus 57 Prozent; 288 fertiggestellt; 1.335 im Bau.
• Neubauwohnungen (Verkäufe): 149 im vierten Quartal 2025, minus 62 Prozent im Jahresvergleich und weit unter dem Vorkrisenschnitt von 714 je Quartal.
• Preise: plus 1,6 Prozent über 2025 — der erste Jahreszuwachs nach zwei Jahren des Rückgangs.

Ob der staatliche Schub den Auftakt zu einer breiteren Trendwende bildet oder nur einen steuerfinanzierten Boden unter einem weiter eingefrorenen Privatmarkt zieht, hängt davon ab, wie rasch sich die Finanzierungsbedingungen lockern und die Genehmigungen erholen. Die Zahlen für 2025 zeigen: Das Tauwetter hat eingesetzt — doch es verläuft ungleich und ist längst nicht vollständig.