Luxemburgs Immobilienmarkt findet aus dem Tal zurück – doch die Mieten ziehen davon

Wer in Luxemburg ein Eigenheim sucht, kennt das Gefühl, einem Ziel hinterherzulaufen, das sich beständig entfernt. Zwei Jahre lang gab es eine seltene Atempause: Die Preise fielen. Damit ist es nun vorbei. Die am 25. Juni veröffentlichten amtlichen Zahlen zeigen für das erste Quartal 2026 ein Plus von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 1,7 Prozent binnen Jahresfrist. Die tiefste Wohnungskrise des Großherzogtums seit Jahrzehnten ist einer vorsichtigen Erholung gewichen.

Die Daten stützen sich auf den hedonischen Preisindex der Statistikbehörde STATEC und wurden im 25. Quartalsbericht des Observatoire de l'Habitat ausgewertet, der staatlichen Wohnungsmarktbeobachtungsstelle des Ministeriums für Wohnungsbau und Raumordnung. Sie zeichnen das Bild eines Marktes, der sich nach zwei Jahren sinkender Werte stabilisiert hat. Mit 1,7 Prozent liegt das Preiswachstum mittlerweile etwa auf Höhe der nationalen Inflation, die im selben Zeitraum 1,6 Prozent betrug.

Für ein Land, das regelmäßig zu den teuersten Wohnstandorten Europas zählt, ist diese Wende mehr als eine Statistik. Bezahlbares Wohnen ist das beherrschende Geldbeutel-Thema im Großherzogtum. Steigende Preise verändern die Rechnung für tausende Kaufwillige – und für die Grenzgänger, die täglich aus Frankreich, Belgien und Deutschland pendeln.

Häuser treiben die Erholung an

Die Erholung verläuft ungleichmäßig. Bestandshäuser verteuerten sich binnen eines Jahres um 3,0 Prozent und damit deutlich stärker als bestehende Wohnungen mit 0,9 Prozent oder Neubauwohnungen im Bau, das sogenannte VEFA-Segment, das ebenfalls 0,9 Prozent zulegte.

Auch die Verkaufszahlen sprechen für eine Normalisierung. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 stiegen die Transaktionen kräftig:

• Bestandswohnungen: 968 Verkäufe, ein Plus von 9,4 Prozent – wieder nahe am Durchschnitt aus der Zeit vor der Krise.
• Häuser: rund 650 Verkäufe, ein Anstieg um 11,5 Prozent.
• Neubauwohnungen (VEFA): nur 207 Verkäufe, ein Rückgang um 18,2 Prozent.

Der Neubau bleibt damit das Sorgenkind: Der Rückgang unterstreicht, dass die Bautätigkeit noch nicht in Schwung gekommen ist. Insgesamt aber, so das Observatoire, hätten sich die Transaktionszahlen auf einem Niveau eingependelt, das deutlich über jenem der schärfsten Abschwungphase zwischen 2023 und Anfang 2024 liege.

Vom Absturz zur Stabilisierung

Der Erholung ging ein schmerzhafter Einschnitt voraus. Der lange Immobilienboom des Landes geriet Mitte 2022 ins Stocken, als die Europäische Zentralbank zur Inflationsbekämpfung die Zinsen kräftig anhob und viele Käufer abrupt aus dem Markt drängte. Vom Höchststand im dritten Quartal 2022 bis zum Tiefpunkt Anfang 2024 fielen die Preise nach Berechnungen des Observatoire um rund 16,3 Prozent; Mitte 2023 lagen die Jahresrückgänge zeitweise im zweistelligen Bereich. Über das Gesamtjahr 2023 ergab sich ein Minus von etwa 9,1 Prozent, 2024 von rund 5,2 Prozent.

Den ersten Jahreszuwachs seit Ende 2022 brachte das Schlussquartal 2024 mit plus 1,4 Prozent. Im Verlauf des Jahres 2025 gewann die Erholung dann an Tempo – gestützt von befristeten steuerlichen Anreizen wie Vergünstigungen bei den Eintragungsgebühren und dem „Bëllegen Akt", die Käufe vorzogen. Der Weg von Quartal zu Quartal blieb jedoch holprig: einem Sprung von 4,4 Prozent im zweiten Quartal 2025 folgte ein Minus von 3,5 Prozent im dritten und ein Plus von 0,4 Prozent im vierten. Mit der Zinswende der EZB und Hypothekenzinsen, die sich bei etwa 3,2 Prozent eingependelt haben, verbesserten sich die Finanzierungsbedingungen so weit, dass Käufer in einen Markt zurückkehren, in dem das Angebot strukturell knapp bleibt.

Die jüngsten Zahlen deuten darauf hin, dass die Schwankungen abklingen. Der Markt sei zu einem normaleren Rhythmus zurückgekehrt, schloss das Observatoire und ordnete die bescheidenen Zuwächse des ersten Quartals als Phase der Stabilisierung ein – nicht als Beginn eines neuen Booms.

Die Mieter bleiben zurück

Während sich der Kaufmarkt entspannt, gilt das für Mieter nicht. Die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen um 0,5 Prozent im Quartal und 4,4 Prozent im Jahresvergleich – weit mehr als Inflation und Kaufpreise. Bei möblierten Zimmern kletterten die Angebotsmieten binnen zwölf Monaten um 4,7 Prozent, während der STATEC-Index der tatsächlich gezahlten Mieten mit 1,4 Prozent moderater zulegte.

Die Angebotsmieten für Wohnungen steigen weiterhin in raschem Tempo (+4,4 Prozent binnen zwölf Monaten), deutlich oberhalb der Inflation.

In dieser Schere zwischen einem sich erholenden Kaufmarkt und einem unerbittlich enger werdenden Mietmarkt liegt der Kern des luxemburgischen Bezahlbarkeitsproblems. Weil Wohneigentum für viele unerreichbar bleibt, fließt die Nachfrage ins Mietsegment – wo das Angebot knapp ist und die Preise weiter steigen.

Was das für Käufer und Mieter heißt

Für Kaufinteressenten ist die Botschaft zwiespältig. Die Preise fallen nicht mehr, das Warten auf einen günstigeren Markt erscheint daher als verlorene Wette. Doch da die Werte nur im Gleichschritt mit der Inflation steigen und die Zinsen ihren Höhepunkt überschritten haben, ist die Panik des Schocks von 2022 gewichen. Für Mieter und Haushalte mit geringerem Einkommen fällt das Bild düsterer aus, da die Angebotsmieten den Löhnen davoneilen.

Die Zahlen treffen auf einen seit Langem anhaltenden politischen Druck, den Angebotsmangel zu beheben. Wohnungsbauminister Claude Meisch führt die Krise immer wieder auf ein schlichtes Ungleichgewicht zwischen Bevölkerungswachstum und Bautätigkeit zurück.

„Wir brauchen mehr Wohnraum, das ist eine einfache Rechenwahrheit, denn es sind mehr Menschen nach Luxemburg gezogen, als wir Wohnungen gebaut haben", sagte Meisch 2024 in einem Interview mit der Luxembourg Times. Es gehe darum, „dafür zu sorgen, dass am Ende jeder in Luxemburg ein Zuhause findet, das er sich leisten kann – was heute nicht der Fall ist".

Vorerst lautet das amtliche Urteil: Stabilisierung. Ein Markt, der aufgehört hat zu fallen, der wieder verkauft und sich langsam nach oben tastet – der aber für viele Einwohner hartnäckig unerreichbar bleibt.