Hauskauf in Luxemburg: Was Notar, Steuern und der Bëllegen Akt wirklich kosten

Wer in Luxemburg ein Haus kauft, zahlt deutlich mehr als den vereinbarten Preis. Auf den Kaufpreis kommen 7 Prozent Registrierungs- und Umschreibungssteuer (6 Prozent droit d'enregistrement plus 1 Prozent droit de transcription), etwa 1 Prozent Notargebühr sowie einige hundert Euro an Auslagen für Katasterauszüge und Dokumente. Die entscheidende Entlastung heißt Bëllegen Akt: eine Steuergutschrift von bis zu 40.000 Euro je Käufer – für ein Paar also 80.000 Euro –, die die Erwerbssteuer auf den Hauptwohnsitz weitgehend oder ganz aufzehren kann. Dieser Ratgeber führt durch die Zahlen, das nötige Eigenkapital und den Ablauf vom Angebot bis zur notariellen Urkunde.

Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Der Käufer entrichtet die Erwerbsnebenkosten bei der Beurkundung an den Notar. Sie setzen sich so zusammen:

• Registrierungssteuer (droit d'enregistrement): 6 Prozent des Kaufpreises.
• Umschreibungssteuer (droit de transcription): 1 Prozent des Preises. Zusammen ergeben sie die viel zitierten 7 Prozent – allein vom Käufer getragen, der Verkäufer beteiligt sich nicht.
• Notargebühr (Emolumente): rund 1 Prozent des Preises. Es handelt sich um einen gesetzlich geregelten, mit steigendem Preis anteilig sinkenden Tarif, auf den 17 Prozent Mehrwertsteuer entfallen.
• Verwaltungsauslagen: etwa 300 bis 800 Euro für Katasterauszüge und Unterlagen.

Eine befristete Ermäßigung, die die Registrierungssteuer auf 3,5 Prozent halbiert hatte, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit dem 1. Juli 2025 gelten wieder die vollen 7 Prozent. Bei einem Beispielobjekt von 600.000 Euro summieren sich die Abgaben auf 42.000 Euro und die Notargebühr auf rund 6.000 Euro – noch vor jeder Steuergutschrift. Genau deshalb ist der Bëllegen Akt so wichtig.

Was ist der Bëllegen Akt und wie viel spart er?

Der Bëllegen Akt – die Steuergutschrift auf notarielle Urkunden – reduziert die Registrierungs- und Umschreibungssteuer beim Kauf einer selbst bewohnten Immobilie. Er beträgt 40.000 Euro je Käufer; ein gemeinsam kaufendes Paar verfügt somit über insgesamt 80.000 Euro. Die Gutschrift wurde von 30.000 Euro angehoben und für Urkunden ab dem 1. Juli 2025 dauerhaft festgeschrieben.

Die Steuergutschrift ist auf 40.000 Euro je Person begrenzt. Voraussetzung ist, dass der Käufer sich verpflichtet, die Immobilie selbst zu bewohnen – innerhalb von zwei Jahren, bei Bauland oder einem im Bau befindlichen Objekt innerhalb von vier Jahren – und zwar ununterbrochen für mindestens zwei Jahre. (Guichet.lu / Administration de l'enregistrement)

Die wichtigsten Regeln:

• Er ist nicht auf Erstkäufer beschränkt – jede natürliche Person, die einen Hauptwohnsitz erwirbt, kann ihn nutzen. Allerdings hat jede Person nur ein einziges Kontingent von 40.000 Euro, das über mehrere aufeinanderfolgende Käufe verteilt werden kann, bis es aufgebraucht ist.
• Die Immobilie muss mindestens zwei Jahre ununterbrochen bewohnt werden. Wer früher verkauft oder vermietet, muss die Gutschrift vollständig samt gesetzlicher Zinsen zurückzahlen (Ausnahmen bestehen bei höherer Gewalt, Krankheit, Zwangsverkauf, Tod des Ehepartners oder Scheidung).
• Die Verwaltung erhebt eine Mindestgebühr von 100 Euro, sodass die Abgaben nie auf null sinken.

Im 600.000-Euro-Beispiel senkt die 40.000-Euro-Gutschrift eines Alleinkäufers die 42.000 Euro Abgaben auf etwa 2.000 Euro; die 80.000 Euro eines Paares decken sie vollständig ab, sodass nur die 100 Euro Mindestgebühr bleiben. Ein Käufer ohne Anspruch zahlt die vollen rund 8 Prozent (7 Prozent Abgaben plus etwa 1 Prozent Notar).

Wie viel Eigenkapital ist tatsächlich nötig?

Seit 2021 gibt die Finanzaufsicht CSSF Beleihungsgrenzen vor: Erstkäufer eines Hauptwohnsitzes dürfen bis zu 100 Prozent des Wertes finanzieren, wer den Wohnsitz wechselt bis zu 90 Prozent, und Kapitalanleger (Vermietung) bis zu 80 Prozent – also mit 20 Prozent Eigenanteil. Von Nichtansässigen verlangen die Banken oft 20 bis 40 Prozent.

Entscheidend: Selbst ein 100-Prozent-Darlehen deckt nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen aus eigenen Mitteln stammen:

• Notarkosten und alle nicht vom Bëllegen Akt gedeckten Abgaben – von etwa 1 Prozent des Preises für ein anspruchsberechtigtes Paar bis zu rund 8 Prozent für einen Käufer ohne Anspruch.
• Hypothekeneintragung (inscription hypothécaire): etwa 0,5 bis 1 Prozent des Darlehens, zuzüglich Bearbeitungsgebühren der Bank von rund 0,2 bis 0,5 Prozent.
• Die 10-Prozent-Anzahlung beim Vorvertrag (siehe unten) – zwar treuhänderisch verwahrt und auf den Preis angerechnet, aber bei Unterzeichnung aufzubringen.

Ein realistisches Minimum für einen anspruchsberechtigten Erstkäufer sind daher die Notar- und Hypothekenkosten – oft 2 bis 4 Prozent des Preises als sofort verfügbares Bargeld, mehr, wenn die Gutschrift nicht vollständig greift.

Wie läuft der Kauf Schritt für Schritt ab?

• Finanzierung klären. Holen Sie eine grundsätzliche Kreditzusage ein, um Budget und Beleihungsgrenze zu kennen.
• Angebot abgeben und den compromis de vente unterzeichnen. Dieser bindende Vorvertrag verpflichtet beide Seiten; der Käufer zahlt traditionell eine Anzahlung von 10 Prozent, die der Notar treuhänderisch verwahrt. Nach der Unterschrift gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht – vereinbaren Sie deshalb eine aufschiebende Bedingung für die Kreditzusage.
• Hypothek abschließen. Die Bank bestätigt das Darlehen und lässt die Hypothek auf die Immobilie eintragen.
• Notarielle Urkunde (acte de vente) unterzeichnen. Meist 3 bis 6 Monate nach dem Vorvertrag zahlen Sie den Restbetrag, die Abgaben (abzüglich Bëllegen Akt) und die Notargebühren – damit geht das Eigentum über.
• Die jährliche Grundsteuer (impôt foncier) einplanen. Diese kommunale Abgabe ist historisch niedrig – oft nur einige Dutzend bis wenige hundert Euro pro Jahr. Eine beschlossene Reform soll voraussichtlich um 2030 real greifen.

Prüfen Sie die aktuellen Sätze, den 40.000-Euro-Höchstbetrag und laufende Wohnungsbauförderungen vor dem Kauf auf guichet.lu sowie bei der Administration de l'enregistrement, da sich die Schwellen in den jüngsten Haushalten mehrfach geändert haben.