Nach der Korrektur: Luxemburgs Wohnungsmarkt findet seinen Boden – der Druck verlagert sich auf die Mieter

Wer in Luxemburg derzeit eine Wohnung kauft, zahlt wieder etwas mehr als vor einem Jahr – wer eine mietet, deutlich mehr. Auf diese Formel lässt sich der neue Quartalsbericht des Observatoire de l'Habitat bringen. Danach stiegen die beurkundeten Verkaufspreise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 1,7 Prozent binnen Jahresfrist, während sich die Verkäufe von Bestandsimmobilien wieder dem Niveau von vor der Krise nähern. Verschwunden ist die Anspannung damit nicht – sie hat lediglich den Ort gewechselt: Auf dem Mietmarkt klettern die Angebotsmieten fast dreimal so schnell wie Kaufpreise und Verbraucherpreise.

Grundlage ist der Ende Juni erschienene Rapport d'analyse n° 25 der Beobachtungsstelle für das Wohnungswesen, der Forschungsstelle des Wohnungsbauministeriums, verfasst von Julien Licheron, Ökonom am Luxemburger Institut für sozioökonomische Forschung (LISER). Die Analyse stützt sich auf den hedonischen Preisindex des Statistikamts STATEC und auf die notariellen Urkunden der Einregistrierungsverwaltung (AED). Gemessen wird also, was beim Notar tatsächlich bezahlt wurde – nicht, was Verkäufer auf Immobilienportalen aufrufen.

Hinter dem Gesamtindex verläuft die Erholung ungleichmäßig. Bestandshäuser verteuerten sich binnen zwölf Monaten um 3,0 Prozent, Bestandswohnungen und ab Plan verkaufte Neubauwohnungen legten jeweils nur um 0,9 Prozent zu. Bei einer nationalen Inflationsrate von 1,6 Prozent im selben Zeitraum stagnierten die Preise real – ein Plateau, kein neuer Aufschwung.

Der Bestand zieht an, der Neubau fällt zurück

Auch die Umsätze zeichnen das Bild einer Normalisierung. Im ersten Quartal wechselten 968 Bestandswohnungen den Eigentümer, 9,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor; bei den Häusern waren es 650 Verkäufe, ein Plus von 11,5 Prozent. Die Aktivität im Wohnungsbestand nähert sich dem Bericht zufolge damit wieder den Standards von vor der Krise. Ganz anders der Neubau: Ab Plan (vente en état futur d'achèvement, kurz VEFA) fanden nur 207 neue Wohnungen einen Käufer – ein Einbruch um 18,2 Prozent. Das Observatoire nennt das Segment fragil; die Verkäufe lägen weiterhin klar unter dem Vorkrisenmaß.

„Die Transaktionsvolumina stabilisieren sich auf Niveaus, die deutlich über jenen liegen, die während der akutesten Phase der Immobilienabkühlung zwischen 2023 und Anfang 2024 zu beobachten waren“, schreibt das Observatoire de l'Habitat in dem auf Französisch verfassten Bericht.

Der Vergleichsmaßstab ist bewusst gewählt. Im Schlussquartal 2023 war der STATEC-Index um 14,4 Prozent binnen Jahresfrist eingebrochen – der fünfte Quartalsrückgang in Folge –, Bestandsimmobilien verbilligten sich damals um 18,8 Prozent gegenüber Ende 2022. 2025 setzte eine kräftige, aber sprunghafte Erholung ein, die der Bericht großteils auf befristete Steuermaßnahmen zurückführt; Ende 2025 hatte sich der Index weitgehend eingependelt (plus 0,4 Prozent zum Vorquartal, plus 0,1 Prozent zum Vorjahr). Im Schlussquartal 2025 kosteten Bestandswohnungen landesweit im Schnitt 7.764 Euro je Quadratmeter, Neubauwohnungen 9.507 Euro.

Die ausgelaufenen Anreize erklären zugleich die heutige Neubauschwäche: Die Bëllegen-Akt-Gutschrift von 20.000 Euro für Investoren, die eine Neubauwohnung zur Vermietung erwarben, galt nur für Verträge zwischen dem 1. Januar und dem 30. Juni 2025 (Beurkundung bis 30. September 2025); die beschleunigte Abschreibung von 6 Prozent für VEFA-Käufe endete Ende September 2025. Was heute nicht ab Plan verkauft wird, wird morgen in aller Regel nicht gebaut – für das künftige Angebot ist der VEFA-Einbruch deshalb ein Warnsignal. Für die Kaufpreise dagegen zieht der Bericht ein ruhiges Fazit: Sie schienen „nunmehr in eine Phase der Stabilisierung einzutreten“.

Portale melden Minus – ein Widerspruch nur auf den ersten Blick

Auf den Immobilienportalen des Landes liest sich die Lage scheinbar anders. Immotop.lu bezifferte den durchschnittlichen Angebotspreis im ersten Quartal auf 8.177 Euro je Quadratmeter, 1,8 Prozent weniger als im Vorquartal und 2,3 Prozent unter dem Vorjahreswert; in Luxemburg-Stadt lag der Schnitt bei 11.569 Euro. Der Konkurrent atHome.lu meldete Anfang April ebenfalls nachgebende Angebotspreise:

• Bestandswohnungen unter 8.000 Euro je Quadratmeter (minus 1,4 Prozent zum Vorquartal),
• Bestandshäuser unter 6.000 Euro je Quadratmeter (minus 3,3 Prozent),
• Neubauwohnungen unter 10.000 Euro je Quadratmeter (minus 3,3 Prozent).

Der Widerspruch löst sich auf, sobald man die Messlatten auseinanderhält: Portale erfassen die Wunschpreise der Verkäufer, der STATEC-Index die tatsächlich gezahlten Preise, bereinigt um Größe, Lage und Qualität der verkauften Objekte. Sinkende Angebotspreise bei zugleich festeren Transaktionspreisen deuten darauf hin, dass Anbieter realistischer kalkulieren, um einen Markt zu treffen, der sein Niveau gefunden hat – ein nützliches Argument am Verhandlungstisch, aber kein Beleg dafür, dass die Korrektur von Neuem begonnen hätte.

Die Rechnung zahlen die Mieter

Die deutlichste Belastung verortet der Bericht auf dem Mietmarkt. Die inserierten Wohnungsmieten stiegen um 0,5 Prozent zum Vorquartal und um 4,4 Prozent binnen zwölf Monaten, die Angebotsmieten für möblierte Zimmer um 4,7 Prozent – beides weit über Inflation und Kaufpreisentwicklung. Immotop.lu bezifferte die durchschnittliche Angebotsmiete zuletzt auf 31,60 Euro je Quadratmeter, 6,4 Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Mietmarkt für Wohnungen, warnt das Observatoire, scheine „damit eine neue Phase der Anspannung zu erleben“. Wer bereits einen Vertrag hat, ist besser geschützt: Der STATEC-Index für laufende Mietverhältnisse legte nur um 1,4 Prozent zu, etwa im Takt der Inflation. Die Last trifft damit vor allem jene, die neu unterschreiben – Zugezogene, junge Haushalte und Grenzgänger, die ins Land ziehen.

Dauerhafte Kaufhilfe, drängende Mietrechtsreform

Für die Regierung hält der Bericht Entlastung und Mahnung zugleich bereit. Ihre wichtigste Kaufhilfe, der inzwischen dauerhaft geltende Bëllegen Akt von 40.000 Euro je Käufer (80.000 Euro je Paar) beim Erwerb des Hauptwohnsitzes, trifft auf einen stabilisierten Verkaufsmarkt. Zugleich wächst der Druck auf die Mieter just in dem Moment, in dem die Reform des Mietvertragsrechts (bail à loyer) ansteht; im April hatte das Observatoire dazu drei Studien über Mietpreisregulierung vorgelegt. Nach den amtlichen Zahlen ist die Korrektur am Wohnungsmarkt vorbei. Luxemburgs Problem mit bezahlbarem Wohnen ist es nicht.